美国“三高三低”
2014-08-29
美国“三高三低”
高人口增长：
2013年移民美国的人口超过一百万，其中中国国籍移民占9.0%，排名第二。大部分中国移民都是透过EB-5投资移民计划获得绿卡，几乎所有人都在当地购房。在每年移民带来大量新增人口的同时，美国人口增长率最近5年来也保持在0.75%左右，这也意味着每年的新增人口约240万，每年房屋需求80万套；另外旧房换新，每年新增规模150万人左右，无论是首套还是改善，需求都在增长。而美国过去5年新建成房屋平均每年70万套，市场供应明显达不到新增的需求，进而推动房价的提升。
高经济增长：
美国2014年第二季度GDP增长提升到了4%，主要推动力集中在个人消费，民间投资，出口和固定资产投资中，对提升地产价值起到一个很大的刺激作用，同时对土地和房产的投资有逐渐扩大的趋势。从消费者的角度而言，随着经济向好，购房的能力逐步增强。
高回报率：
美国房价已经走出金融风暴阴影，09年3月起经济开始止跌回收，而房市在2012年也随之开始复苏，而从2013年中开始，租金涨幅持续高于房价，这也会鼓励更多人从租房转向买房。稳定的房价回升以及高达10%的租金回报率是投资者瞄准美国的重要原因。
低汇率：
从美国宣布去QE开始，美元就在国际上一路走高，而历史上每次美元走强都预示着新兴的发展中国家货币的贬值，因贸易逆差导致的美元对人民币贬值的趋势也已经停息，且形势已经开始扭转，这个时候购入美国地产，不光受益于房价的增值，还能享受美元增值带来的更高的投资回报。国际投资客都想在美元汇率最低点投资美国资产，这也是为什么国际热钱现在都流向美国的原因。
人民币对美元的汇率与2006年相比大幅升值约25%。人民币兑美元的持续走强，对于想在美国置业的中国投资者而言是个十分有利的好消息。个人在海外的购买力提高，购买相同价值的房产花费更低，这对于大额房产投资而言，优势就更加明显了。
低房价：
虽然美国房价已经开始回升，美国多数地区的房价仍然远低于高峰水平。从房价的预期上涨幅度、人口变化带来的刚需，以及居民收入增速的角度来看，不少地区和城市房价还有明显的增长潜力，尤其是加州及佛罗里达州地区。全国房价中位价为119,600美元，还有很多的回升和增值的空间。
低利率：
美国已经进入超低利率时期，联邦利率在0到0.25%之间；在1981年最高峰达到18.45%的30年定息按揭，目前房贷利率仍接近过去40年以来的最低位，保持在3.85-4.25%之间，从长期而言，对购房者仍非常具有吸引力。所以，现在利用金融杠杆能获得成倍增长的回报也是吸引大量资金进入美国楼市的重要因素。
总而言之，2012-13年美国大城市的房价上涨较快(分别为6.9%和13.4%)，其中包含有受到抑制的需求(如房贷标准偏紧等)，未来随着宏观层面的支持因素进一步改善，这一因素的影响将逐渐消退。因此2014-2015两年美国房价保持稳健复苏的态势仍是大概率事件。
美亚置业集团
