中国高房价下的“救赎”：人们更青睐海外房产投资
2014-08-14
中国高房价下的“救赎”：人们更青睐海外房产投资
——专访美亚置业华南区总经理韦松灏&HHA公司开发商Lee Wilson
八月十日周六，美亚置业集团在深圳威尼斯酒店隆重召开以“财富管理”和“海外物业增值”为主题的美国最佳度假物业展。来自HHA公司美国知名开发商Lee Wilson和美亚置业集团华南区总经理韦松灏均列位出席，令展会气氛一度达到高潮。
据了解，本次房产展销会主要介绍的重点项目是位于美国佛罗里达州奥兰多度假公寓的橡悦湾。奥兰多是著名旅游城市，世上众多主题公园均设于此，拥有全球最大的迪士尼主题乐园和全美第七大的研究园，是名副其实的现代旅游重镇。每年近9千万的游客带来三百多亿美元的消费收入。小区内生活配套设施齐全完善，堪称为现代人理想的最佳居所。全新高档度假公寓环湖而筑，现买入即提供4年净回报包租的服务模式。
通过此次展会，私募中国有幸采访到了HHA公司的开发商Lee Wilson及美亚置业集团华南区总经理韦松灏，进一步深度了解海外投资的益处及其增值方式。
产权永久性更适合中国人概念
私募中国：您认为中国房产与海外（欧美为主）房产的最主要区别在哪？为何会吸引这么多中国人争相购置？
韦松灏：首先从“产权永久性”这个简单的概念上作为一个分界线来进行区分的话，美国、澳洲等多个资本社会的房产均具有“永久性”的特质。而中国产权，据我所知普遍都是70年为限，相对少的（如写字楼等）则是40年的使用年限。这对于广大海外的投资者而言，产权年限是其在购置过程中需要考量到的核心问题，其实这跟中国人“传承”的意识有关。而海外物业的“永久性”，恰是很好地做到了这方面的内容。我们都知道，不动产是一种不能再生的物质资源，当一个好的地块被卖出，即便后续买家有再多的钱也无法购入。那么，对于持有该物业的业主而言，在得到时间保障至于，物业的保值及未来的增值都具有很大的空间。
此外还有一个不得不说的听闻：当下的买卖现象普遍存在一种“中国人不信中国人”的怪相。为什么呢，国内新闻轮番播出的诸多维权例子想必很好地阐释了这种现象的发生。而在制度更为健全的发达国家，举美国为例——美国在房产交易过程中设立了许多完善完整的制度保障消费者的权益，在买家不相信卖家的情况下，双方可以找一个共同的中介方进行托管。而这位律师的身份就等同于香港在此事件中的房产律师，说到这里买家又不免担心这位中介方会成为骗取其财产“一丘之貉”。其实这不应成为顾虑，因为在美国，这位ESCROW受美国联邦政府监管，在很大程度上保障了这种可能发生的“诈骗行为”不会发生。因此，在买卖家你我都不信任的情况下，透过设立一个独立的第三方信托账户Escrow Account，交易中20%的费用是放在这个账户上。期间值得一提的是，就算是不幸遭遇中介公司倒闭，美国法规之下会保障你的这笔钱不受影响。而这个买房付款的过程，也是按进度进行。在过户成功后，产权证在网上登记好后，也可买家自己通过在网上查询。真正做到完全透明。而这些，我认为美国房产交易在保障性的概念上面，已经于国内拉开了相当的距离。
在房屋交易过程中，所在小区的物业也是买家最为看重的因素。在中国，我们都知道小区由所在物业单位聘请物管公司进行集中管理。但在国外，则是设立成为业主委员会的形式：业主在委托成功一个物业公司接管前，均随自己意愿进行管理。若是对物业公司感到不满，可随时对其开除。在物业服务的选择方面具有很高的自由度。而这种自由，在国外只是一项很普通的成熟法规。
私募中国：在当前整个中国楼市都处于低迷的情况下，将给海外置业投资带来怎样的影响或机会？
韦松灏：从经济角度上来看，这两个社会均存有不同的“泡沫”问题。但凡提及中国楼市，人们不得不联想到房价泡沫。从近期的新闻上看，国内多个城市已普遍陆续放开限购。此前为何会限购？因为投资客将房价炒得太高，超过物业价值本身数倍。那后来为什么又要放开限购了呢？因为房价膨胀、虚高，普通人都买不起，投资的空间也所剩无几，从而导致无人或少人来买。而在这种情况下的美国楼市，则是与此恰好保持着相反的平稳态势。随之，便开始产生大批中国人，考虑如何用自己手头上的钱，选择去投资国外相对平稳的房产。
举例而言，就我们手头目前在售佛罗里达州内的物业产品进行对比，其均价是7000元/平方米，却已是相当于国内三线城市的房价。相较之下，是否海外房产更具备投资价值呢？而我个人认为，这股海外投资热潮，其实从李嘉诚开始拋售上海、北京等多个內地物业之前就已经开始了。
私募中国：您认为当下是抄底美国楼市的最佳时机吗？
韦松灏：我认为在任何时候，美国楼市都没得抄底。为什么这么说呢？因为美国房价的平稳性使得投机不被允许。再综合美国本身的经济实力及新移民素质来看，它在十年内仍是人们选择海外置业的最佳首选。如果非要说一个投资最佳时段，现在便是。
好的海外物业项目升值潜力高
私募中国：可否简单介绍下该项目的主打产品?
Lee Wilson: 该项目是美国佛罗里达州奥兰多度假公寓——橡悦湾，位于奥兰多市中心南面，也是大部分主题公园所在的中心点。橡悦湾的公园是围绕着一个天然湖泊建成的，装点着各色喷泉和绿化，外围是大片的橡树林，让观者感觉是一座中世纪贵族的私家公园。户型主要有一房一卫(43.3㎡-45.2㎡)和两房一卫(87.3㎡-89.6㎡)。休闲设施和健身娱乐设施齐全，客户服务到位。
私募中国：它给当地经济带来怎样的影响?
Lee Wilson: 这几年，海外房产投资的高回报率吸引了大量中国人的目光。该项目位于美国奥兰多，其房产租金回报大概是6%。这种经济效益是诱人的，所以非常值得投资。需求量大，购买限制较少，法律税收政策环境自由等因素构成其主力卖点。
给当地经济带来的影响包括：增加工作岗位，解决了很多人的就业问题；其次是拉动了内需，带动了建材行业和家电行业的发展；第三是奥兰多周边游很多主题公园，该项目使得来这些主题公园的观光客增加，也就是说给旅游业带来积极作用；第四合理利用了土地资源，改善周边环境。
私募中国：是否鼓励中国人更多的去了解或者购置海外物业?
Lee Wilson：是的。根据房地产美国经纪人协会调查报告，截止到2014年3月份，中国人豪掷220亿美元（约合人民币1370亿元）在美国购房，占外国人在美国房地产市场总额24%，比2013年上升了5个百分点。随着经济水平的提升和中国房产限购令的实施，越来越多富有及中等阶层的中国人将房地产投资目光锁定海外，华人购房热潮给美国房地产市场带来巨大商机。目前一些机构对美国的经济比较看好，房地产市场也是比较被中国很多投资者看好的。好的海外物业项目升值潜力高，并且其相应的教育，医疗，交通等配套设施也是比较完善的。选择多样，灵活。
美亚置业集团
