东方日报：越洋置业省税有办法
2014-07-17
东方日报：越洋置业省税有办法
过去数年，本港楼价持续攀升，而政府连番推出「辣招」，尤其是调高印花税，促使本地投资者「走出去」，远赴国外买楼。投资者要在海外买砖头保值，入市前当然要做足功课，特别是各地税制不同，免得又跌入另一个「税」凼。今期《海外楼市专页》带各位了解海外物业投资胜地的税制特点，并分析最受海外买家欢迎的城市和投资价值。
所谓「各处乡村各处例」，一个乡下小地方都能衍生许多规矩，更何况一个独立国家。港人外出买楼，必要「先了解后投资」，针对海外买家的税制就是重要环节。发达国家如美国、英国及澳洲，向为港人热门的物业投资地，三地对住宅物业的规管各有不同，海外买家的收税制度亦有独特之处。
本港辣招窒碍楼市，促使投资者到海外置业，但买家须留意各地税制特点，以免得不偿失。
识得退税 机票都省了
拥有销售海外楼盘逾20年经验的美亚置业董事长梁健立提醒，海外买家虽然要缴纳不少税款，但上述三国都有退税优惠，例如供楼款项、来回睇楼的机票费，甚至是物业折旧等，都可申请退税。不过，每个国家可供退税的项目不同，建议向专业人士请教，做好退税申请可以「省下不少费用」。
美亞置业梁健立称，做好退税申请可「省了不少费用」。
美国不同州份的税务法律各异，买家要小心查询。
美国：个人买家享免税3万
美国经历金融海啸后，楼市由高峰大幅回落，成为许多海外买家「执平货」的好时机。
英国税制相对简单为一大优势。
澳洲楼花印花税远低于现楼。
美亚置业董事长梁健立指出，海外买家于美国置业，要留意三大税项，其中较特别的是业主将单位出租后，需要申报入息税，另买家可享有免税额，一人免税额3,900美元（约30,420港元），夫妇二人则有7,800美元。
洛杉矶楼价升20%
至于另外两个主要税项则是房产税及资本利得税（Capital Gain Tax），前者自买入物业之后，每年都需要缴付房产税；后者则是卖完楼盘后，如果赚钱就要缴交资本利得税。
不过，美国每个州份的税务及法律都各异，具体情况须向税务专家查询。
梁氏续指，美国楼市自高位插五成，随着楼价逐步回升，吸引港人趁低入货，当中又以洛杉矶最受欢迎，基于房屋需求大，过去一年银主盘楼价升逾20%。
英国：明年征收资本利得税
金融海啸后英国货币贬值，楼价普遍较低，港人犹如「打折」买楼，且租金回报不俗，故备受追捧。
第一太平戴维斯国际住宅销售主管卢劲颐表示，在英国购买物业，除要支付基本的律师费、土地印花税、所得税等费用，每年另须支付管理费及地租等，税制相对简单，最大优势是海外买家至今仍不须缴交资本利得税。
不过，英国政府早前宣布于明年起向海外买家收取资本利得税，税率由18至28%，买家需特别注意。
出租有代劳 唔困身
伦敦是英国首选的投资城市，目前市内的物业出租率近九成，加上毋须亲身到当地找租客及收租，而由当地的管理公司代劳，十分方便。第一太平戴维斯英国区住宅研究主管Lucian Cook说，「英国住宅市场前景仍见乐观，预测未来三年楼价将上升逾一成半，伦敦在短期内表现料持续出色，未来三年楼价预计上升近两成。」
澳洲：楼花印花税平过现盘
澳洲是港人移民及升学胜地，当地住屋需求大，加上减息周期展开，有利楼市。第一太平戴维斯国际住宅销售主管卢劲颐称，在澳洲置业，大部分海外买家只能购买一手物业或楼花，虽然各省税率有差异，但购买楼花的印花税远低于现楼新盘，却是毋庸置疑，高低位或相差四至五倍，楼花成为港客最热衷的投资产品。
此外，港客可透过澳洲银行贷款，本港更有个别澳洲银行的驻港分行，可为投资者提供港元按揭计划，一般按揭贷款额可达七成。
墨尔本住宅回报4厘
澳洲墨尔本已连续三年夺得世界最适宜居住城市第一位，市内有多所高等学府，是不少港人子弟的求学之地，深受家长客欢迎。目前，该市楼价升势逊于悉尼，楼价入场费较低，住宅租金回报一般可近四厘水平，而远离市中心位置的楼房，租金回报更可高近五厘。
热门国家税制特点
美国
租金收入须赋税，惟有免税额
卖楼赚钱要支付资本利得税
英国
租出单位后，须支付物业收入税
卖楼赚钱，目前毋须缴交资本利得税
澳洲
楼花的印花税远低于现楼
物业转手须缴付资本利得税
海外买家入市须知
1.各国税制不同且繁复，需咨询专家
2.做足功课，了解楼盘及升值潜力，最好亲身到当地睇楼
3.留意投资国家的货币汇率，以免赚楼价蚀汇价
4.小心挑选付款方法，可向银行查询
美亚置业集团
