澳洲房市动态
2014-05-16
澳洲房市动态
作者：周为民
中国海外地产投资一季度同比升80%
据仲量联行(NYSE:JLL)研究数据显示,2014年一季度中国机构投资者对海外房地产投资额同比增长25%,达到21亿美元。而其中,对外住宅开发投资额同比飙升80%,在2013年一季度6亿美元的基础上增至11亿美元,尤以英国、澳大利亚和美国最受中国机构投资者的青睐。
在中国住宅开发商中,绿地集团近期先后在伦敦购买了Ram啤酒厂开发项目和Hertsmere House的住宅用地,并在洛杉矶和悉尼分别购买了一处住宅用地。中国房地产开发商碧桂园在澳大利亚组建了碧桂园澳大利亚私人有限公司,出资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处住宅开发用地,首次涉足澳大利亚住宅市场。这也是除了自主开发策略外,中国机构投资者与海外开发商合作和组建合资公司的新的投资形式。
仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan告诉腾讯财经:“国内经济和房地产市场增速放缓的局面,是中国主要的住宅开发商寻求海外投资机会促因之一,另外如今中国企业希望去海外拓展其业务的现象也变得越来越普遍。尽管海外投资过去一年的增长部分来自住宅开发,但我们仍然持续看到不少中国投资者投资持有型商业地产项目,这些项目包含不仅包含写字楼还包括各个国家的酒店项目。” 与海外房地产投资的80%飙升形成鲜明对比的是,据行业统计,4月全国百城价格,已出现45个城市环比下跌,而3月份时这一数字是38个城市,现在环比下跌的城市在大大增加。而如北京、上海的未销售住宅面积已达到2012年11月后最高,其中北京住宅成交额4月里已同比下降35%,下降趋势已持续4个月。国内住宅市场的下行压力,明显促进了投资者海外投资的动力。 仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏指出:“我们预计在今年的后三个季度里,资金充足的中国机构投资者对海外房地产市场的投资兴趣及其活动将继续增长。”
澳洲人口激增 购房更划算
澳洲未来十年的发展将主要取决于人口的增长，这也是一个不争的事实。根据澳统计局的数据，2014年4月，澳大利亚常住人口总数达到2300万。澳大利亚人口每天增加1000人，每年大约有18万新移民来澳定居。随着人口激增，澳洲房产的增值已成为必然，投资前景被业内人士十分看好，而对于留学生来说，以房养学也更加划算。
以墨尔本为例，专家预测十年内墨尔本市的人口将会增长100万人以上，因此撇开墨尔本其他方面的发展不说，仅为了满足人口增长所产生的需求，在这十年里墨尔本必须投入近755亿澳元，用于建造33万套住宅和更新许多原有的建筑，同时也附带建设配备一些必要的配套设施，如购物中心，医院，学校，包括加油站等。 根据全球著名的地产经纪行高力国际近期报告，过去五年，墨尔本的人口增长在全澳领先于其他主要城市，由于人口增长和家庭结构的变化，加速的经济及更多的就业机会，人们购房能力的减弱，更多退休人士大房换小房，选择公寓居住，交通费用和时间的增加都造成了人们购买居住房喜好的变化：从选择远郊的别墅更多地趋向于靠近就业商务中心的公寓来改善生活、工作的平衡。
研究报告显示，26%的墨尔本家庭愿意居住在公寓房，根据市政府的规划，到2030年墨尔本市区将能够容纳8万人居住，所以未来CBD的公寓量远远低于所预测的人口增长，同样会造成市场上租房紧张及租金的上升。据了解，5月10日，墨尔本市中心公寓项目“帝国大厦”将在南京首发，61层的壮观设计，地处CBD的核心位置，首付仅10%。届时将有专家为您现场详细解析该项目，并与您分享“如何以房养房，以房养学”。
PRDNationwide：纽卡斯尔将掀购地浪潮
ACB News报道：新州地产经纪公司PRD Nationwide Newcastle执行董事肯特韦尔（Mark Kentwell）表示，纽卡斯尔市CBD地区正在复兴，投资达9500万澳币的纽卡斯尔大学校园等项目的建设，引发了该地区新一轮的购地浪潮。
肯特韦尔指出，投资者和首次购房者对纽卡斯尔地区的房源很有兴趣，过去六个月的购房活动比过去的几年都要多。
纽卡斯尔大学，新地区法院和打算重修的轨道交通都将纽卡斯尔地区推上台面，成为买主与开发商的新聚焦点。”
他表示，经过数年对城市中心地区的研究，可以得出结论：只要在市区人口增多，住房需求加大，商业地产需求就会随之而来。该公司预期从2017年起，更多的学生和工作人员可住在市区，届时来自外地投资者和自管养老金投资者将蜂拥而至，抢购期房。
据《房产观察》援引肯特韦尔的话称，随着纽卡斯尔发展潜力逐步突显，非本地买家正加大投资力度。“我们目睹了越来越多的购买意向‘瞄’向了在这些即将上市、位置好质量优的工程”。
开发商对纽卡斯尔的发展前景也抱以信心。
肯特韦尔表示，“市区的很多地方在过去的几年里都被疏忽，甚至有些像被休眠了一样；如今他们都有机会被赋予新的活力。”
本网早前曾报道，新州财政部已决定划拨出售纽卡斯尔港租赁权所得资金中3.4亿澳元用于港口市区复兴，包括拆除旧铁路，兴建轻轨等。
维多利亚州是澳洲最受欢迎的移民目的地
最新的数据显示，迁移到维多利亚州的新南威尔士州人已创下历史新高。从Medicare和人口普查获得的最新州际移民数据显示，截至2013年9月，维多利亚州吸收的净移民人数达到了创纪录的6900人。这是维多利亚州首次超越昆士兰州，成为最受澳洲国内移民欢迎的目的地。在这6900名州际移民中，大约有3800名来自新南威尔士州。这一趋势相当于每天都有7辆汽车沿着Hume Highway前往维多利亚州且再也不打算回新南威尔士州。
蒙纳士大学人口统计学家Robert Birrell称，在墨尔本生活比悉尼便宜，而且墨尔本的房源也比较多。 由于大批居民外迁，新南威尔士州净居民流失人数达到1万2400名，塔斯马尼亚州和南澳大利亚州也出现了外迁居民人数超过迁入移民的情况。新南威尔士州一直以来都存在外迁居民人数超过迁入移民的问题，只不过部分被抵达的海外移民所抵消了。在截至2013年9月份的一年中，新南威尔士州仍是澳洲的门户，共吸收了7万名海外移民，大约是抵澳移民总人数的3成。Birrell博士指出，随着矿业繁荣的冷却，澳洲人口分布正在实现再平衡。迁往西澳大利亚州和昆士兰州的州际移民已开始减少，而拥有教育和金融等未来增长产业的新南威尔士州和维多利亚州将从中受益。不过维多利亚州更容易找到住房。
澳洲政府投百亿元大力提升基础建设
艾伯特政府将在它的第一份预算案中拨推出一个价值100亿元的新基础设施建设方案，以抵消收紧社会福利，削减家庭给付，在卫生和教育领域采取用者付费模式，以及增加税收带来的政治冲击。这笔新的巨额指出约为100亿元左右，将直接来自未来四年向高收入者采取所谓的"立竿见影特殊措施",让富人共同分担快速迅速偿还国债的负担。 费尔法克斯媒体获悉，这笔资金中的50亿元将拨给一个与财相霍奇的"资产回收利用"计划相关的基金，该计划鼓励各州将资产私有化，并获得销售资金的15%作为奖励。 鼓励各州出售现有的州资产，然后各州再投资这些收回的钱到新的基础建设项目中去。如果各州有这样做，财长Joe Hockey将奖励15%出售的州资产金额作为奖励。
另外50亿将直接花在各州的重大基础设施项目上，预计将包括墨尔本的East West链接线工程，该工程的一期和二期已经获得了30亿元的资金，还将获得额外拨款。 约有10亿元将用于建设与位于Badgery Creek的悉尼第二机场相连接的公路和其他基础设施，政府此前已经宣布向该工程投资35亿元。 其他将获得额外资金的工程包括南澳的South Road项目以及在Toowoomba建设第二个区间交叉口（range crossing）的项目。 虽然政府在税收和带薪育婴假的问题失信，但联邦金融部长科曼（Mathias Cormann）呼吁选民继续信任政府。
澳洲房产住房用地供不应求推高房价
澳洲房产协会与RP Data的数据显示，澳洲各州府城市可用住房用地供不应求正推高澳洲房价。房产协会与RP Data指出，2013年最后三个月的住房用地销量减少1.8%，而土地平均售价则劲升4.2%，创下该调查开始以来的最高水平。房产协会的资深经济学家Shane Garrett指出，数据显示当前澳洲住宅房用地市场的供应量严重不足。已经连续第二个季度看到住房用地的营业额降低，而与此同时房价却大幅度升高。决策者应当快速采取行动，以确保住房用地的供应量增加，这将大幅度提高住宅房营建可持续复苏的机率。
《住宅房用地报告》还发现，澳洲六个州府城市住宅房用地的平均价格在2013年上涨了22.3%。RP Data的调查部门主管Tim Lawless表示，住宅房用地的不足，外加房市繁荣将损害住宅房可负担性。当前可用土地价格持续走高，供应量不断减少，可以推测供不应求将进一步推高房价。近来房产可负担性越来越成为大家关注的焦点，增加土地供应量将成为受欢迎的举措。
