专家预测2014年澳洲房价走势
2014-01-16专家预测2014年澳洲房价走势
联邦证券（CommSec）经济学家塞巴斯蒂安（Savanth Sebastian）表示，低息、澳元汇率回落，加上悉尼、墨尔本及珀斯房价暴涨，这三大因素也许在未来数月中引发新一轮购房潮。“随着澳元汇率走低，澳洲房产市场在外国投资者眼中渐渐显得富有吸引力。澳洲房产市场上的外国投资者人数可能高于其他国家。”塞巴斯蒂安对澳联社表示。“尤其在全球风险胃纳普遍提高的状况下，澳洲房产市场将更加受欢迎。”
塞巴斯蒂安认为，外国投资者对澳洲住宅的需求不可能减弱，但澳洲市场需要一些时日才有新盘供应。
RP Data上周公布的数据显示，澳洲房价在2013年暴涨将近10%，其中悉尼房价涨幅最大，高达15%。紧随其后的是珀斯房价，涨幅为9.9%。而自2013年4月以来，澳元汇率下降14%，至89.5美仙左右。塞巴斯蒂安表示，一旦把租金回报考虑在内，悉尼住宅的回报率可高达20%。“我认为澳洲央行不乐意在2014年看到类似情况再发生。”
尽管现在说澳洲央行开始加息还为时尚早，但有迹象显示长期利率将跟随房价大涨而上升。长期利率在过去6周中不断上升，澳洲国内现在流行一个观点，即利率几乎触底。“有明显迹象显示，澳洲利率差不多接近最低点。在未来12个月内，利率将反弹回升。”塞巴斯蒂安说。借贷者正开始考虑利率因素，大约17%至18%的人选择固定利率住房贷款。诸如Mortgage Choice等贷款经纪表示，2013年12月份固定利率住房贷款的需求量正在增加，高达33%申请者选择固定利率住房贷款，环比增加3%。
澳洲房贷竞争白热化 打折吸引客户
据澳洲当地媒体报道，返还现金奖赏、利率折扣优惠和减免费用等众多房贷激励措施已日渐兴起。当前的房贷市场处于自金融危机以来的竞争最激烈水平。可以预测2014年房贷商将会推出更多更富有吸引力的房贷交易来吸引客户。
抵押贷款公司1300homeloan总经理克伦达（John Kolenda）预期，澳洲的房贷市场竞争日趋激烈，在再融资方便表现尤为突出。“价格的不断下调、免申请费、现金返还等优惠政策的不断出现，银行和贷款商均绞尽脑汁抢占更多市场份额。自金融危机以来，还从来没有出现过如此激烈的竞争市场，而且很有可能会延续至上半年结束。”
澳洲联储的汇率自2012年8月份一直保持在2.5%的历史最低位。比价网站Finder分析发现，在吸引客户方面的常见方法主要有礼物卡、现金返还奖赏、利率折扣优惠及费用减免等。Finder发言人哈钦森（Michelle Hutchison）说，面对房贷机构推出的这么多利好政策，如果是有房贷在身的人士，这将是再次融资的绝佳时机。但哈钦森也提醒消费者面对优惠折扣政策的时候一定要保持清醒，相比于利率的高低来说，这些小的优惠无疑只是锦上添花，所以要三思而后行。
房屋贷款经纪Mortgage Choice发言人达布罗（Jessica Darnbrough）说，年初都将是房贷顾客审视贷款选择的好时机。“虽然目前的利率水平看似稳定，但是仍有下调的空间，更有贷款机构推出的利好策略，所以现在重新考虑贷款情况将是一个很好的机会。”
维洲政府7日宣布将在西区建超级城区
维州政府于本月7日宣布了在墨尔本西区建立一个新的超级城区的决定：提供7000套住宅，建设一个商业、购物、医疗和大学中心，以创造5万个新岗位。这个位于Werribee East、名为“East Werribee就业区（The East Werribee Employment Precinct）”的城区被誉为自Docklands以来维州最大规模的商业和综合开发案，它将为Sneydes Rd上Princes Freeway提供一个新的立体交叉道，预计可为Point Cook缓解该地区严重的拥堵交通。这个将在State Research Farm原址上建立起来的城区规划案。据悉，出售土地（预计将从明年开始）所得的收益将可建造立体交叉道项目提供4000万的建设经费。
这个占地面积达770公顷的城区将拥有170公顷的开放公用场地，60公顷的湖泊和水道网络。它还将有一个可提供1.5万个就业岗位的保健&学习区（Health and Learning Precinct）。根据规划书，除了现有的医疗设施——包括Werribee Mercy医院，州府还打算在此引入一家私人医院。此外，墨尔本大学和维多利亚大学的校区预计也将得到扩建。这个将在未来20年内开发的新城区预计可容纳2万居民。零售核心地区East Werribee Town Centre料将创造9000个工作岗位，包括餐厅、酒吧和咖啡厅。另外1.5万个岗位将诞生于两个大规模的商业区。“East Werribee就业区将是自Docklands以来，维州对政府所有土地所进行的最大规模的商业和住宅综合开发。”
规划厅长Matthew Guy称，Sneydes Rd的拟建立体交叉道预计将从明年开始，因为设计工作和土地销售事宜要到那时才能完成。“Sneydes Rd的立体交叉道建成后，将大大提高Point Cook的宜居性和East Werribee新区的发展潜力。” 这份总体规划案是由新兴地区发展局（Growth Areas Authority）编制的，预计将于明年2月份接受社区磋商。
轻轨使 悉尼西区房价翻倍
延伸至Dulwich Hill地区的轻轨即将完工，附近一些城区的房价中位值在不到一年内就翻倍了。根据Realestate.com.au的数据，在州府宣布总耗资1.76亿元的轻轨将从Lilyfield延伸至Dulwich Hill后，Dulwich Hill现在已经被定义为“高需求市场”。悉尼内西区平均42人争一处房产，相比之下全州的比例为21人找一处房产。
去年1月份，Dulwich Hill的独立房中位值还是76.5万元，但九个月之后，这一数据就暴增至130万元。在去年房价最便宜的时候，该地区的公寓中位值为45万元，但到2013年年末，该数据攀升至58万2500元。附近的Haberfield房市也出现了类似的增长，独立房中位值从去年1月份的88.5万元猛增至11月份的190万元。
Ray White Haberfield的中介Nick Calvaruso称，轻轨项目使得内西区的房产业主一夜之间成为隐形的百万富翁。“在过去的12个月内，内西区的房价增长尤其迅猛。” “人们视内西区为最佳置业地点，因为这里是一切的中心，距离市区非常近，更别提轻轨即将竣工。”“有时候我们以150万元的底价将一套房子推上拍卖会，它最终以170万出售，这种结果我们自然是很满意的，这可能推升了房价中位值。”Calvaruso称，上市待售的房产减少也导致市场需求增加。
根据轻轨线路延伸计划，Haberfield、Leichhardt、Petersham、Lewisham和Dulwich Hill将建起9个新站点。该地区的轻轨最早将在下个月启用。
房价飙升 澳首次购房贷款比降至历史最低
ACB News《澳华财经在线》报道：澳洲低利率环境正吸引大量投资人涌入房市，驱高房价，且促使更多新房开工。澳大利亚首次购房者则被痛苦地挤出市场，所获新房贷款比例已降至历史最低水平。
11月获得新房贷款的首次购房者比例已降至12.3%，为1991年该数据开始编纂以来的最低水平，远低于长期平均值20%。
联邦银行高级经济师沃克曼（Michael Workman）称，投资人对低利率的反应要强于自住购房者，他们受到高租金收益的诱惑，不断涌入房市。另外，澳洲住房贷款中大部分集中于购买现房，随着人口增长住房需求上升，房价还有可能进一步上涨。
去年多个州决定限制首次购房者新房补贴，投资性购房进一步占上风。首府城市房价涨幅在10%以上，悉尼涨幅则高达14.5%。许多分析师预测今年房价将以相对温和的速度继续上涨（详见本网报道《2014专家展望：澳洲楼市火多久？》）。
澳储行自2011年底以来的8次降息终于显现成果：11月总贷款审批数同比上升15%，投资性贷款总额达104亿澳元，涨幅34%。当月建筑或购买新房贷款额上升近2%至26.4亿澳元，同比跳升18.9%。
摩根大通经济师加曼（Ben Jarman）表示，交易活动集中于生活成本较高的城市，价格区间上端抬升幅度最大，首次购房者已“不见踪影”。但不排除一些父母替子女购房，提供首付支持，或购买投资型房产收取租金的情况。
截至11月的一年内，所有新房贷款平均贷款规模跳涨8千澳元至31.92万澳元，但首次购房者平均贷款规模仅微升至29.8万澳元。固定贷款占新房贷款总额的比例升至17.4%，为4月以来最大月度涨幅。
加曼称，居民可能预计澳储行不会继续降息，故尔更多申请固定贷款融资。如果通胀压力持续加大，且就业市场有明显改善迹象，今年年底存在加息的风险。
澳东小麦带地产交易活跃 频引海外买家青睐
ACB News《澳华财经在线》报道：澳洲东部小麦带产量再次刷新纪录，分析人士预计，继马亚西亚商人成功购下Mukinbudin郡4047公顷农田后，当地农业地产交易活动会不断增加。
知名农业地产经纪公司Landmark Harcourts地产专家西蒙·奇塔姆（Simon Cheetham）主要从事东部小麦带区的地产销售交易，据他证实，上述买家为马来西亚籍，但家庭和生意均在珀斯。
奇塔姆称他经常接获海外卖家的问询，通常这些人希望收购大面积地块。然而买家会不断比对是否适合自己的投资需求，从初次问询到最终确定会经历较长时间。关于外国人会买下每一片可买的土地的印象并不准确。海外买家有较强的投资兴趣，但在选择农场类型、做出最终决定之前会非常谨慎，花费时间去做大量研究。
目前农场间交易居多，但外国投资人对农场地产的兴趣正逐步突显，关于韩国及中国投资人表达收购小麦带农田意向的消息不时浮现。奇塔姆表示，尽管市场有各种各样的猜测，但他促成的大部分交易多面向本地买家。另外，考虑收购农业用地的珀斯客户正不断增多，且多以购地为主要目的，而非进行农业生产。这些人多在农场长大，有务农背景。
从成交量看，参与农田地产交易的多为小麦带本地农场，珀斯投资人及海外买家次之。向奇塔姆进行咨询的海外买家多来自欧洲、美国及亚洲，最终不一定会达成交易，但可以看到澳洲农田正在吸引越来越多的关注。
他介绍称，过去三年来澳洲农业地产市场成交量远大于以往，农田收成好是交易激活的一个因素。虽然没有出现非常热烈的交易活动，但好的农场往往都能获得合理售价。
Mukinbudi郡地方议会主席加里·夏伯特的话称，他欢迎在政府引导和监管框架下的农业投资。据《农场周刊》援引他的话称，家族农场模式已经过时，政府应逐渐意识到这一点。一些农场后继无人，许多农户正考虑离开农业，另外一些人则考虑搬向西部生活更为安稳的地区。
澳洲商业地产销售额增涨70%
地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）5日发布的数据显示，澳洲商业地产销售额再创新高。2013年总计有价值240亿元的写字楼、购物中心、工业地产及酒店资产易手，同比大幅增长70%。
CBRE澳洲研究部负责人麦克纳博（Stephen McNabb）表示：“商业地产销售额的激增主要受海外投资的提振。去年第四季度，随着数宗大规模交易案接近尾声，海外人士在商业地产方面的投资额突破21亿元。这些交易主要发生在写字楼领域。”
海外集团2013年共豪掷48亿元购买澳洲地产，金额远超上一个峰值——2011年的34亿元。值得一提的是，亚洲集团占据很大份额，这些集团对大型、高质量的商业地产尤为感兴趣。如阿布扎比投资管理局（Abu Dhabi Investment Authority）斥资8亿元将TAHL酒店资产收入囊中，新加坡Suntec REIT则在北悉尼（North Sydney）花4.13亿元买下一栋写字楼。麦克纳博亦称：“国内投资者的表现也非常积极，他们在写字楼领域的投资金额几乎是2012年的两倍。”
