海外置业：“中国房东”走向世界
2014-01-04
主持人：各位网友，欢迎关注本期地产脑风暴，本期的主题是海外置业：“中国房东”走向世界。我们知道，中国房地产经过了20年的发展，在政策的调控下，出现了很多不明朗的情况，使得国内的资金向国际房地产市场寻求出路，而海外一些发达地区和城市的房价，相对于国内会有不小的吸引力，因此一些国内的机构和个人将资金转向海外。
业内也表示，国人置业进一步国际化，将成为一个趋势。海外置业到底需要注意一些什么问题？我们今天请到了美亚置业集团董事长梁健立先生，广州世德房地产咨询有限公司总经理黎皓先生。首先请黎先生介绍一下国内方市场的情况。
黎皓：说起国内房地产，大家都知道，近年来在国内说到投资，买房子是靠谱的。其实房地产的功能主要有两个，一个是投资，一个是自住。在满足了刚性需求之后，房地产越来越显现了它的投资功能。
而投资要注意三方面的因素，一个是增值，一个是安全，还有一个是门槛。国内这20年，房地产增值是毋庸置疑的。在新一轮经济形势下，房地产的增幅还能走多远，这也成为了业界非常具有争议性的话题。
至于安全，大家觉得房子在这儿，怎么跑都跑不掉，但是有一个房产税的问题，始终成为悬在房地产头上的达摩克利斯之剑，房产税出台后，整个房地产行业会发生什么变化？作为投资者者会不会付出更多成本？房价是否会出现一些变化？这也是困扰着很多投资者的问题。
至于门槛，大家知道现在房价高企，已经把很多中小投资者挡在门外，很多房子越拆越小，30平方米的公寓，10平方米的商铺，为的也是降低投资门槛。再加上国内房地产的限购政策，已经把大部分城市居民挡在了房地产投资的门外。在这几个因素下，近年来出现了很多人去海外置业和投资，海外房产到底跟中国房产有什么不同？这里，我想请教一下梁董。
主持人：请梁董说一下海外置业跟国内置业有什么区别，海外置业需要注意些什么？
梁健立：我们美亚1988年在香港成立，到现在已经有25年了，国内第一家开在广州，是1997年成立的，也有10多年历史了。
海外房产跟中国房产有一个很大的区别。在国外，比如美国、加拿大、澳大利亚和新西兰这样的国家里，所有的房产都是永久产权。但在中国，商业性质房产只有40年，住宅70年。海外房产的永久产权概念，很多中国人没有听过，如果业主不在了，可以把房产留给后代，世世代代传下去。只有个别小地方，比如说英国，某一些房产是有年限的，比如99年。应为英国的很多土地是属于贵族的，贵族把土地卖给别人，有一个限制，比如99年、999年。但是在美国和澳大利亚，房产是没有年限的，都是永久产权。
第二个区别，中国的房产，如果你买的是期房，基本上这个房还没有拿到，房款已经全部付给开发商了。
主持人：海外是现房吗？
梁健立：海外的现房和期房都要先交给律师，比如一个期房项目，开发商只可以收你10%的订金，把房全部盖完、拿到产权证之后才可以过户，买家才把90%的余款给到开发商，所以在海外，基本上没有烂尾楼；而在中国贷款买房，房子还没有交付使用，每个月都要付房款。在海外不会有这种情况，房子还没有变成你的房子之前，什么都不用付。
第三个区别，国内房地产经过几十年的发展，房产的增值没有一个地方可以比得上中国。但在房价翻了这么多倍的情况下，有一些限购限贷政策出来了，使得很多的中国人没法把钱投在房地产上，他们的眼光就看向海外了。过去十年中，很多中国人都把孩子送到海外，很多中国人考虑移民，因此，海外房产的需求拉动得很快。
主持人：对，现在中国人到海外买房的比例越来越高了。
梁健立：整个海外投资，中国人占10%，但是2012-2013，又增长了11%，我们中国人到海外投资的概念是没有改变的。
主持人：在中国买房的经常是一些用来自住的刚需，那么国人去海外置业的一般是什么人群？
梁健立：我们做了一个简单的分析，在1997年我们进入大陆的时候，很多买房的人都是刚需，比如未来要移民、孩子去留学等，他会买一套房子给自己或者孩子住，有很多人买新西兰的房子，买了之后先租出去，以后作为退休用。从2000年开始，到2008年这一段时间，很多人把海外房产作为投资。
而谈到海外与国内房价对比，梁健立表示，在广州1平米房产要30000元，也就是4000多美元。但在美国，买1平米房产，并且拥有永久产权，全装修1000美元不到，国内的房产比海外贵了4倍。以前很多中国人不理解在海外可以买房，从来没有留意到海外房价原来这么便宜，这是吸引很多中国人到海外投资的原因。
主持人：海外置业区域选择很多，像最近热门的区域就有美国、加拿大、澳大利亚等。那么这些热门区域有什么特点？如果要去这些地方置业，需要注意一些什么问题？有一些什么条件？
梁健立：我刚刚说了，它的门槛相对比较低，跟国内不一样；买卖手续很透明，全部都通过律师去完成交易、过户；它的法治很健全。包括在澳大利亚、新西兰、美国以及加拿大，买卖房产的交易都是很透明的，所有的买卖都是通过律师去进行的，律师会根据当地的法律保证买家的安全。在海外买房，基本上从来没有听过有产生损失这方面的案例。
中国人喜欢到海外买房，比如美国最大的两个城市加州和纽约，加州每年有差不多1%的人口增长，很多人移民首选的地方就是加州，整个投资移民这一块占了10%。加州有一个吸引力，那里有很多中国人，比如我的祖父母在加州，还有一些亲戚朋友在加州，那么另外的亲戚朋友移民就会首选加州，这是历史原因。
而海外置业的热门区域为美国、加拿大、澳大利亚等，中国人很聪明，他们移民、投资会找一个人口增长比较高的地方；第二是经济比较好的地方；第三是容易找工作的地方，这个是最关键的。
加州和纽约作为美国最大的城市之一，经济很活跃，吸引了很多移民。加州有一个好处，它跟中国是最近的，从中国飞过去差不多10个小时。但坏处是太多人喜欢加州了，它的房价跟纽约一样，相对是比较高。我做一个简单的比喻， 1000美元/平米可以在美国佛罗里达、德州、华盛顿等地方买到房产，但是在加州和纽约就不止这个价格。
我讲的是一个纯粹的比较，比如在洛杉矶，房价平均是6000美元/平米，在纽约一些好的地段，比如在中央公园旁边，很可能每平方米房子都卖15000-20000美元，这是因为区域不一样，造成的房价也不一样。
还有一点不好的地方，金融危机之后，房价在过去两年中有很大反弹，加州跟纽约最高峰时，05、06年跟现在相差只有15%的空间而已，如果投资在纽约、加州，未来的增幅可能不是特别高。如果选择其他地方，比如中国人很少去的拉斯维加斯、佛罗里达等，未来可能有30%-50%的增长，这个是投资者需要做的功课。如果是自己住，我对你选择什么地方完全没有意见，我们干了这么多年移民，其实移民最大的关键在于是否开心，在当地有没有朋友，容不容易找到工作，房价只是其中一个考虑因素。
主持人：您觉得现在是去这些地区置业的时机吗？
梁健立：2009年美国金融危机到现在已经有4年了，在这期间，我们看到美国2011年的房价从最高峰往下滑，每一个城市不一样。最悲哀的是佛罗里达、加州等，这些城市平均房价跌下来50%，佛罗里达跌了70%，如果去投资，选择这几个城市比较保险一点。我刚才说了，从高峰到最低，再从最低反弹的话，佛罗里达还有40%的上涨空间，拉斯维加斯有50%，加州某一些地区，比如旧金山和洛杉矶已经没有太多上涨空间了，可能只有15%左右。
如果单从投资来看，选择一个未来升值空间高一点的地方比较保险一些。很多中国人喜欢面子，想拥有纽约的房产，在纽约靠近市中心的地方找一个60平米的房子，没有70万美元没法买到。
主持人：中国现在也出现了很多买房投资的人，黎先生觉得中国人在国内置业和在海外置业，这两个有什么区别？
黎皓：我觉得道理是这样的，如果买房投资，我们作为投资者。推动房价上涨的因素主要有三个：第一个是经济的增长；第二个是人口的增长；第三是货币发行的增长。这三个增长是推动房价上涨的三个动力。我想请教一下梁先生，在国内有这样的情况，北上广深这样的一线城市，房价增长是很快的，国务院怎么压都压不下来，但在一些三四线城市，房价却出现了一些滞缓，甚至个别地区出现了回跌。那么在国外一些稍欠发达的地区，以中国的经验来看，在国外这样一个完全的陌生的世界，这个选择能否说得再详细一些。
梁健立：多谢黎总把这个问题带出来。在2003年，整个海外房地产市场以销售澳大利亚房产为主，2003年澳大利亚开放移民，增加企业移民，也就是投资移民。2008、2009年，整个中国对于澳大利亚房产的需求是比较大的，现在都有这个需求，但是没有美国房产的需求那么大。整个西方国家中，最适合投资的就是美国，美国总体房价降了50%。如果从房价的增长动力方面，我完全认同黎总的说法。
我用美国的一个例子来说明，美国从2009年到2010年，经济都是负增长，2011年开始，有一个很慢的增长，2012年，增长约2%，到2013年，增长已经是3%了，增幅上涨了50%。这个增长幅度可以支持一个结论，美国经济越来越好了，包括现在美联储退出量化宽松，每个月减少100亿美元的投放。
美国是一个移民国家，以前整个美洲大陆都是印第安人，欧洲人过去之后，才有了现在的美国。美国每年的人口增长有1%，现在有3.1亿人口，那么每年增长300多万人，这是支持美国房价增长、支撑房地产市场发展的一个重要因素。美国的移民刚刚开放了，未来我们可以看到移民的增加会带动房产的增值，这个是相对比较大的信心。
房产投资的另外一个问题，就是它的门槛。中国房产4000美元/平米，美国1000美元/平米，澳大利亚3000美元/平米，悉尼跟墨尔本的公寓3000-4000美元/平米。中国和美国比较，很多人觉得美国房产的吸引力更大，美国1000美元/平米，在国内连三线城市都没法买到房。
佛罗里达为什么是一个很好的投资的地方，它有1000多万人口，人口每年增长大概3%-4%，过去的几年是这样的情况。佛罗里达吸引很多欧洲人、北美洲人过来居住，还有美洲人，如果在美国投资，我推荐佛罗里达。
澳大利亚的发展模式很像美国当年爆炸式的增长，第一次和第二次世界大战，很多欧洲人移民美国。澳大利亚吸引亚洲人，还有印度人，印度人移民到澳大利亚的增幅是很大的。澳大利亚是很值得投资房产的地方，因为澳大利亚人口只有2300万，跟中国的13亿没法比，但它的国土面积却比中国小不了多少；并且澳大利亚离中国也比较近，飞过去只要7个小时。
主持人：最近有一个传闻，海外国家对于外国投资者征收重税，是否有这个政策？
梁健立：这个都是以讹传讹，在西方国家中只有法国，它保障国内很多工人的权益，提出来一个政策，对拥有400万欧元资产的人征收财富税，但这个财富税只针对国内人，不针对国外投资者。昨天法国政府还通过了一个决定，所有法国企业的员工，工资超过100万欧元/年的，需要征收60%税，这个也只是针对国内人，对国外人没有影响。而英国曾经说过要征收一个比较高的房地产税，但这个没有真正落实去执行。所以，大家无须担心这一块，我用这个机会给大家澄清市场上的误区。在西方国家投资房产有很高的税率，这是一个误区。为什么这样说？
很多人听过美国要付很高的房产税，买一套房3万美元，每年要付1万美元房产税，这个是完全不正确的。在美国基本上有三种税，第一种是房产税，不管是自己住，还是投资都需要征的税，是一个市政税，是当地政府运营的费用，比如学校的费用，警察的费用，公共设施的费用等，它相当于房价的1%-1.8%。
主持人：是一次全部交齐，还是每年都要交？
梁健立：每年都交，但只有房价的1%-1.8%。在美国买房投资，收了租金，每年必须付个人所得税。但在美国有很多扣税项目，比如每年付的贷款利息可以扣税，还有折旧费用也可以扣税，在美国这些国家买的房都是全装修房，都有折旧，减去贷款利息、折旧的扣税，还有3900美元的个人所得税免税额。
主持人：是整一年？
梁健立：对。把这些扣除之后，基本上不用付什么个人所得税了。
主持人：如果付的话，这个个人所得税的税率是多少？
梁健立：问很很好，如果8500美元以下就收10%，以上就收15%。每年的纯收入扣除银行贷款利息、折旧，还有免税额，基本上很少有客户支出三万五税收，除非你买一个很大的房子，几千万美元的。我们在美国的投资回报基本上都是1%-10%，如果支出三万五，必须是投350万美元的房子。所以付15%的税基本上很少的，我们碰到的很多客户基本上不用付个人所得税。
买房卖掉之后产生的增值税，比如买的时候20万，卖的时候30万，赚了10万，扣除所有买卖费用后，剩下45万以下付15%，比如有增值9万要交增值税，只需要付15%，差不多13000多而已。
主持人：在海外置业，大家会担心有一些风险，需要注意些什么？
梁健立：中国人在海外买房，需要注意的有几个关键的地方。第一，是当地的法规是否透明，是否清晰。如果买了房拿不到房产证，这个无法吸引别人过来买房。
第二，要找治安比较好一点的地方，如果经济很动荡，比如泰国，就有很多问题，肯定不选，要选择经济相对已经稳定的国家。
第三，还有税率的问题。当年很多人不懂和不理解美国的税率很高，但是真正高税率的应该是加拿大，因为它的增值税、个人所得税比美国高很多。
第四，要考虑当地的房地产市场有多大。中国13亿人口，买卖房产是相对比较容易的，现在由于调控，买房比较难了，拿不到贷款。在新西兰这些发达国家，你买了一套房，一个星期就可以卖出去。但如果一个国家只有几十万人口，不要期待很快就可以把房卖出去。投资要看投资回报，看看这个租赁市场多大。在美国，你不用担心租不出去，因为有超过30%的人租房住，这个市场相对比较大，投资在这里，不用担心租不出去。
最后一个，注意投资的这个国家是否有外汇管制。如果把房子卖掉之后，钱没有办法收回来，这个就不值得投资了。中国人很奇怪，很多都在很小的国家投，他没有考虑这个钱是否要得回来。过去这么多年，人民币兑美元不停地升值，买美国房产就没有好处，因为外汇方面就亏了。现在不一样了，现在人民币兑美元的升值空间只有3%而已。
美国房地产市场的周期处在低谷，未来升值的空间比较高，退出量化宽松之后，我们看到很多钱回流到美国去，3-5年，美国房产都是往上走的趋势。如果从投资门槛来说，相对比较低的是美国房产，加上美国经济复苏，房价增值相对比较高的城市是比较好的选择。
主持人：您的客户当中去海外哪个国家置业比较多？
梁健立：我们是根据市场走的，市场需要什么，我们就提供什么。过去3年在中国，对美国房产的需求量不停的增长，从投资的角度来说，过去几年中，中国人把钱投在美国相对比较多一些。
主持人：黎先生，您刚刚听梁董讲了海外置业和国内置业的一些不同，作为中国房地产市场的专业人士，如果让您来选择，您是否会选择海外投资？
黎皓：我始终认为，中国未来的经济还有一个持续增长的过程，伴随着经济的增长，房地产市场还有上升空间。但从资产配置的均好性来说，有能力的话，考虑部分投资海外房产，也是一个不错的选择。事实上万科、碧桂园、雅居乐等开发商，不仅在国内开发，也到国外进行房地产开发，利用其庞大的客户网络把资金引向国外。
我有一个问题想问一下，在国内购置房产时，我们大量使用包括按揭等的金融工具，中国人到美国买房的话，是否可以使用房地产按揭等金融工具，来降低我们的投资门槛和增加投资收益？
梁健立：可以的，在澳大利亚、美国、新西兰、英国，所有的投资都可以贷款，在国内投资贷款相对比较难，在海外基本上没有难度。比如在美国休士顿，7万美元就可以买一套联排别墅，银行对这一类房产的贷款要求，都是一模一样的。但有一个烦恼，房价很低时，银行对这一类贷款兴趣不大。如果买加州、纽约、佛罗里达的房产，房价达到10万以上，贷款完全没问题，利息是5%以下。我们澳大利亚90%的客户都是贷款买房的，贷款70%，甚至75%，利息只有5%。从贷款的角度来看，海外房产的吸引力不比国内差。
另外一点，黎总刚刚提出来，投资的安排，我们说建立一个投资组合，在国内的很多客人，一般不会把所有的资产全部卖掉，之后再投资海外，投资应该是一个分散投资的概念。
主持人：我们知道中国客户现在仍然是海外置业的大买家，这个比例还在慢慢上升，您觉得海外置业对中国楼市有什么影响？
梁健立：最热门的移民国家：澳大利亚、美国和加拿大，我们有一个统计数据，澳大利亚过去一年中，海外投资只有38.2亿澳币左右是来自中国的；美国过去一年中，有差不多65亿美元。海外投资跟国内房产总量去比较，是微不足道的，现在越来越多的中国投资客了解到在海外投资有潜力和优势。
国内的环境的改变，比如食品安全、空气质量，还有教育等方面，都慢慢影响了很多国内人移民海外。两周之前，我去郑州办公，我在郑州的办公室，看不到对面的楼，污染是很大的问题。所以很多国内人有不同的原因移民海外，这是不可否认的事实。
主持人：黎先生，您这边有没有补充，您觉得海外置业对于中国楼市有没有影响？
黎皓：现在业内业外，都在评论中国房地产市场，都认为中国房地产市场对于普通居住者来说，进入了不是特别健康的状况。我们认为这种状况更多的是由资本流动性带来的房地产的虚高，我更相信国外房地产分流了一部分资本流动性，让国内房地产进入了一个更加正常的发展轨道。
主持人：中国现在一线城市房价特别夸张，但三四线城市有好像没什么起色？
黎皓：因为三四线城市的人是往一线城市流动的，我刚才说了钱的流动和人的流动决定房地产价格的变化。如果这一届政府所倡导的城镇化能够真正落地，让人回到更加平均、更加合理的分布在这960万平方公里土地上的话，我相信房地产市场会更健康的发展。
主持人：两位能否给海外置业者一些建议？
梁健立：多做一些功课，这是很关键的，我碰到过一些投资人，他们没有时间去理解海外房产有什么优势，单纯用投资中国房产的经验投资海外房产，很多时候是不合适的，我建议有兴趣投资海外市场的人多做一些功课，多找一些专业公司去了解。
黎皓：作为国内房地产投资者，我当然希望我的客户更多在国内。但从整体趋势来说，海外投资也是一个不可逆的潮流，我希望各位对海外投资有质疑的，第一要多了解当地的法律，特别是一些金融政策，多做功课，希望大家投资安全、增值。
主持人：谢谢两位和我们的网友一起探讨海外置业，谢谢各位网友的关注。
