大粤房产讯近年来，由于国家对房地产调控频繁，对大市场进行限购和限贷，加上房地产税多而繁杂，使国内资金向国际房地产市场寻求出路。而在海外发达地区和城市，房价相对国内有不小的吸引力，因此国内的一些机构和个人开始朝海外楼市发展。业内人士表示，国人置业进一步国际化，将是未来几年的一大趋势。

美亚置业集团董事长 梁健立

海外房产拿到产权证后才付全款

美亚置业集团董事长梁健立表示，海外置业与国内置业有很大不同。第一个，海外置业基本上是永久产权，可以世世代代传下去，而国内置业，商业地产只有40年产权，住宅地产只有70年产权；第二个，海外置业未拿到房产证前，只用交付10%的定金，把房全部盖完、拿到产权证之后才可以过户，买家才把90%的余款给到开发商，所以在海外，基本上没有烂尾楼。而在国内贷款买房，房子还没有交付使用，每个月都要付房款；第三个，国内楼市限购限贷，很多中国人没法把钱投在房地产上，他们的眼光就看向海外了。过去十年中，很多中国人把孩子送到海外、移民，因此，海外房产的需求拉动得很快。

国内房产比海外房产贵4倍

而谈到海外与国内房价对比，梁健立表示，在广州1平米房产要30000元，也就是4000多美元。但在海外，比如美国，买1平米房产，并且拥有永久产权，全装修1000美元不到，国内的房产比海外贵了4倍。以前很多中国人不理解在海外可以买房，从来没有留意到海外房价原来这么便宜，这是吸引很多中国人到海外投资的原因。

海外置业区域选择：人口多、经济好、工作不难找

而海外置业的热门区域为美国、加拿大、澳大利亚等，中国人很聪明，他们移民、投资会找一个人口增长比较高的地方；第二是经济比较好的地方；第三是容易找工作的地方，这个是最关键的。

中国人喜欢到美国加州和纽约等地买房，作为美国最大的城市之一，加州和纽约的经济很活跃，吸引了很多移民。加州每年有差不多1%的人口增长，很多人移民首选的地方就是加州，整个投资移民这一块占了10%。“加州有一个吸引力，那里有很多中国人，比如我的祖父母在加州，还有一些亲戚朋友在加州，那么另外的亲戚朋友移民就会首选加州，这是历史原因。”另外，加州离中国更近，飞机大概10个小时。但坏处是太多人喜欢加州了，它的房价跟纽约一样，相对比较高。1000美元/平米可以在美国佛罗里达、德州、华盛顿等地买到房产，但在加州和纽约就不止这个价格。还有一点，金融危机后，房价在过去两年中有很大反弹，加州跟纽约最高峰时，2005、2006年跟现在相差只有15%，如果投资在纽约或加州，未来房价的增幅可能不是特别高。如果选择其他地方，如中国人很少去的拉斯维加斯、佛罗里达等，未来房价可能有30%-50%的增长，选择一个未来升值空间高的城市比较保险一些。

美国经济从2011年开始慢慢增长，2012年增长2%，2013年增长3%，增幅上涨了50%。这个增幅可以支持一个结论，美国经济越来越好了，包括现在美联储退出量化宽松，每个月减少100亿美元的投放。另外，美国每年的人口增长有1%，现在有3.1亿人口，那么每年增长300多万人，这是支持美国房价增长、支撑房地产市场发展的一个重要因素。再说投资门槛，中国房产4000美元/平米，美国1000美元/平米，澳大利亚3000美元/平米，悉尼和墨尔本的公寓3000-4000美元/平米，中国和美国比较，很多人觉得美国房产的吸引力更大，美国房价1000美元/平米，在国内连三线城市的房都没法买到。

海外置业贷款基本没难度

选择好了区域，那么海外置业可不可以贷款呢？梁健立说到，“可以的，在澳大利亚、美国、新西兰、英国等地，所有的投资都可以贷款，在国内投资贷款相对比较难，在海外基本上没有难度。比如在美国休士顿，7万美元就可以买一套联排别墅，银行对这一类房产的贷款要求，都是一模一样的。但有一个烦恼，房价很低时，银行对这一类贷款兴趣不大。如果买加州、纽约、佛罗里达的房产，房价达到10万以上，贷款完全没问题，利息是5%以下。我们澳大利亚90%的客户都是贷款买房的，贷款70%，甚至75%，利息只有5%。从贷款的角度来看，海外房产的吸引力不比国内差。”

投资海外房产税率高是误区

说到海外置业者非常担心的房产税问题，梁健立表示，在西方国家投资房产有很高的税率，这是一个误区。在美国基本上有三种税，第一种是房产税，不管是自己住，还是投资都需要征的税，是一个市政税，相当于房价的1%-1.8%。

在美国买房投资，收了租金，每年必须付个人所得税。但在美国有很多减税项目，比如每年付的贷款利息、折旧费用都可以减税，还有3900美元的个人所得税免税额。将这些都减去之后，基本上不用交什么个人所得税了。买房卖掉之后产生的增值税，比如买的时候20万，卖的时候30万，赚了10万，扣除所有买卖费用后，剩下45万以下付15%，比如有增值9万要交增值税，只需要付15%，差不多13000多而已。

多做功课 不要单纯套用中国经验

梁健立提出了五点海外置业注意事项，要看当地的法规是否透明、清晰；要找治安比较好的国家和地区；了解税率；考虑当地的房地产市场有多大；注意投资房产的国家有无外汇管制。另外，他还提醒海外置业者，不要单纯用投资中国房产的经验投资海外房产，很多时候是不合适的，“我建议有兴趣投资海外市场的人多做一些功课，多找一些专业公司去了解。”