悉尼南部工业区或重新区划 住宅开发受限
2014-07-24
悉尼南部工业区或重新区划 住宅开发受限
ACB News《澳华财经在线》报道：22日消息，悉尼市政厅提出项规划方案，计划重新规划悉尼南部工业用地，以实现更广泛的商业用途。
据了解，Alexandria与Rosebery区附近的大片轻工业用地将被重新规划为商业园区（Business Park）。尽管该区域临近悉尼CBD，且周边地区皆为住宅用地，但私人住宅将不被允许开工建设。
唯一的住宅用地布局在Botany路附近，该地块将作为“商铺+住宅”复合式建筑或高层住宅投入使用。此外，政府还将在位于商业园区边缘的两个地块建设保障性住房，以满足低收入工人的住房需求。
市政厅在规划提案的导言部分中指出，当前对于城市土地功能分区的观点已经发生变化。过去，在进行城市规划时，考虑最多的是如何根据功能将土地合理分区，以最低限度地减少不同用途之间的冲突。而现在，更偏重于多种功能用地整合到一起的益处（只要它们互相不产生“不合理的影响”），避免出现住宅地产挤压工业地产，推升地价的局面。
悉尼市政厅希望通限制新规划用地的使用范围（主要是商业用途），以实现平抑地价的目的。
事实上，早前悉尼南部一些商业和工业用地转住宅项目的启动，对工业市场造成巨大冲击，进而影响了当地的就业情况。据《地产观察家》，莱坊房地产经纪公司（Knight Frank）相关调查发现，受土地重新区划影响，过去12个月里悉尼南部已有71家企业被迫撤离并转移它地。
国际性房地产咨询服务公司高力国际（Colliers International）发布的《工业研究与预测报告》（Industrial Research & Forecast Report）显示，悉尼南部工业用地的平均价格为850澳元/平米，而西南部为250澳元/平米，西部郊区为330澳元/平米。
工业地产投资热 “醉翁之意不在酒”
值得注意的是，悉尼南部就业土地（employment lands）周边住宅地产价格明显偏高，吸引诸多地产开发商环伺左右。
新州总估价师（NSW Valuer general）推算，在Erskineville——靠近Alexandria西部，2013年一块4x32米的地块价格约52万澳元，相当于4062.5澳元/平米；而在Mascot——紧邻就业土地的南端，一块12x40米的地块在2012-1013年间上涨了10%，达到66.5万澳元，相当于1385.4/平米。
专业咨询机构世邦魏理仕（CBRE）近日经手向地产商Advan Properties转让一块占地947平米的物业。该物业位于Waterloo区Botany路133-141号，目前用作展示厅或仓库，但具有开发称高级住宅的潜力。新业主计划向当局提出申请，以实现该地块的再开发。技术解决方案服务商Crosspoint Telecom以231万澳元购入了另一块具有住宅开发潜力的独立商业房产，该房产位于悉尼市就业土地的南部。
CBRE曾在其2013年第四季度的《澳洲工业市场评论》（Australian Industrial Market View）中指出，投资者在悉尼工业地产市场上表现活跃，并准备耐心持有那些有可能在将来转化为住宅用地的土地。
CBRE工业投资部高级主管李（Matthew Lee）表示，市场上出现了一批新的投资者，他们主要由未上市的炒房集团及辛迪加组织们构成，这些投资者关注那些不到3000万澳元的小型资产，希望借助它们临近市区以及未来再开发的潜力，实现更高和更好的发展。
悉尼市议会地区就业土地包括三个区域：
（a）南部就业土地——该区域占地面积265公顷，从绿色广场镇中心（Green Square Town Centre）西南角延伸到LGA西南角，主要位于Rosebery和Alexandria的郊区，南到Gardeners路，西至McEvoy街，东到Mentmore大道和Botany路；
（b）Moore公园就业土地——该区域占地面积约3.6公顷，包括现今Moore公园Supa中心所在的一大片区域；
（c）Parramatta路就业土地——该区域占地面积约2.1公顷，包括Glebe几块小型的区域，以Arundel街与Parramatta路为界，Ross路从中穿过。
美亚置业集团
