（本报讯）根据仲量联行（Jones Lang LaSalle，JLL）数据显示，墨尔本边缘地区写字楼市场正面临供应量下降、租客需求上升的困境，它可能导致空置率进一步下降，哄抬租金。

　　JLL研究主管巴兰坦（Andrew Ballantyne）表示，根据历史基准估值，墨尔本边缘地区的主要资产似乎较为廉价。未来12个月新办公室的需求可能增加，今年和明年维州经济有望增长3.4％至3.6％，维州商业需要更多的办公楼。

　　去年创记录高的办公楼落后，但相比猛增的市场需求，供应仍远远落后。目前墨市在建的办公楼项目仅4个，总面积约为10,950平方米，仅占建筑总量的0.7％。巴兰坦指出：“目前仍有大量的商业建筑正在等待审批，但它们不太可能在短期内建成，及时满足租户的需求。”

　　巴兰坦表示，“空置率已度过周期性高峰期，预计它将进一步收紧，至2010年底保持在10％以下，2010年底至2011年租赁优惠将有所减少，租金将进一步升高。

　　JLL报告显示，边缘地区写字楼市场的需求不受商业信心下降影响，今年第二季度市场吸纳了10,400平方米的边缘地区写字楼，相比一年前是61,000平方米，10年均值是24000平方米。

　　今年将有16个项目落成，总面积达11.3万平方米，但仅1座3388平方米、位于墨尔本港Bay Street的Bianca商住两用建筑是在上半年落后。相比今年仅4个办公楼项目在营建之中，落成项目数量明显较高，这也说明未来办公楼供应可能萎缩。“这与金融机构不愿提供开发贷款有关，开发商被要求提前提供50％的贷款抵押。”

　　今年第二季度的其它亮点包括：

空缺率下降至10.9％，较去年年底的周期性高点低了1.2％。
有效房租增长2％至每平米295元。
买家的购房兴趣主要集中在低于3000万元的办公室。
房租收益收紧，大约在8％至8.75％之间。

　　St Kilda Road的办公室面积大约低于1000平米方，其中包括位于380 St Kilda Road的800平米建筑Mars。巴兰坦指出，东部边缘地区的办公室空置率存在天壤之别，比如东部边缘地区的平均空置率为1.6％，但Yarra的空置率约为18.3％。然而随着Yarra租金的确定，这里的空置率将大幅下跌。

　　St Kilda Rd的空置率升至11.9％，主要因为Telstra搬离了这里的3500平米办公室。目前墨市正在销售的边缘地区办公室主要是：西墨尔本383 King Sreet（平均售价3400万元，收益率为8.13％）和位于东墨尔本的289 Wellington。
(本文来源：澳洲日报 )