相信绝大多数人在听到“房地产”这个词时，脑海里首先想到的是住宅房市场，但事实上，房地产可不止住宅房市场。本周，我将带领读者走进商业地产的世界，认识房地产市场的另一个投资工具。

　　何为商业地产？让我们首先来看看商业地产的定义。在现代社会中，“商业地产”这个词汇含有两层含义。从字面上看，商业就是指零售商店和写字楼办公室，但现在，商业也涵盖了我们之前常说的“工业地产”，如仓库、厂房等。所以在衡量商业地产投资商机时，这两个层面必须区别看待，更甚者，店铺和写字楼办公室之间的区别也必须明确。

　　在解读商业地产时，您可以结合以往形成的有关住宅地产的准确无误的知识，因为某些基本理论是通用的。和住宅地产一样，地段对商业地产投资成功与否也很重要。

　　衡量一处工业地产值得投资与否的关键因素是基础设施完善度，尤其是和铁路和/或公路交通的距离。因为只有保证了产品供应和分配的便利，工业地产才具有价值。

　　这也是工业地产与非工业地产的的区别。写字楼办公室更看重的是同性质企业的集中度，这可以带给潜在的租客及客户宾至如归的感觉。

　　说到零售店铺，其实要找的就是人多的地方。大型购物中心，尤其是有Woolworths或Kmart等超商巨头进驻的地方，人流量往往很大，门槛人口保证没问题。说到这里还得提一下超商巨头的打折促销活动，与超商毗邻有一个缺点，那就是超商的降价促销往往引来消费者的蜂拥而上，这下小店家可就门可罗雀了，就算偶尔来一两个客人你也别指望有大笔消费，因为他们的钱都被超市的打折产品吸走了。

　　有趣的是，商业地产（尤其是店铺）比住宅地产更注重地段因素，尤其是在商业地产市场整体凋零的时候，地段更显得重要，一些地理位置优越的商业地产不仅不会随大潮跌价，甚至有可能会盈利。举个例子，阿德莱德的Rundle Mall， 2009年初，阿德莱德零售业全体过冬，但Rundle Mall的空租率却呈下降趋势，这与Rundle Mall占尽地利不无关系，它可以算是阿德莱德最繁华的购物带。

　　如果想要准确衡量地段对于一处商业地产的价值，没有什么比蹲点研究更有效了。我一直都记得一位来自黄金海岸的地产投资朋友，为了确定地段对一家卖炸鱼和薯条的小店的影响，他在店外蹲了一整天，不仅计算客流量，还计算客人购买的食物的数量。蹲点结果令他很惊讶，他最终也做成了一笔成功的投资。在我看来，这位朋友的这种经商之道完全可以打一百分。

　　诚如上文所说的，商业地产与住宅地产有很多共同点，但前者具有更大的稳定性。有人曾告诉我，在景气差的时期，投资商业地产是一个不错的选择，这其中不乏真理。不仅仅是因为拥有地段优势的地产能带来更高的出租回报率，还因为商业地产的房租回报相对平均。商业地产之所以是一种更稳定的投资工具原因很简单，它的租期比住宅房的常规租期更长，至少为三年，这样就可以保证稳定的租金收入，而且出租广告费也可以省掉一笔。投资商业地产更大的一个优点是，相对较长的租期意味着投资不会受到经济波动周期的明显影响。

　　同时，商业地产也享受和住宅地产一样的折旧惠利，关于这一方面，您的金融顾问可以给您提供更多的建议。即使还在使用，你也可以就某个商业装备的折旧进行咨询，这点和住宅房规定是截然不同的。

　　澳洲当前的房地产市场还远远谈不上糟糕，但国际和国内经济发展中的不稳定因素确实导致房价有所疲软（而且在大选期间，投资者做决定时一般也很谨慎）。考虑到经济的基本面还算稳健，波动只是小幅的，所以现在是时候投身低风险的商业地产市场了。
(本文来源：澳洲日报 )