翻新住宅或者是扩建房屋，原因通常不外乎两个，要么就是家里添新丁，或者是家庭成员有了某种新需求（如你儿子突然喜欢上了打鼓，为了全家人的安宁，你得专门给他改造一个隔音房），又或者是你想把房子好好拾掇拾掇，希望能卖个好价钱。

　　如果是第二种情况，那么翻新就无需耗费很多时间，冲着市场回报大刀阔斧地改造一处房产绝对不是什么好主意，买家才不会因为你耗费时间和金钱翻新房产而给你支付额外的“劳务费”。因为只有你了解房子的过去和现在，并深知改造过后的房子有多好，但买家眼里只有现在，房子的过去跟他们一点关系也没有。而且正如我在之前的专栏中讲到的一样，安装高档家用电器很可能会让你的努力付之东流，甚至会适得其反，相信我，买家在做最后决定时是不会考虑翻新成本的。

　　言归正传，如果你真的想要让房子增值，而且让买家心甘情愿地买单，那么你就必须朝着房子“未来的潜力”下手。买家在意的是，如果未来有翻新需求，他们是否可以照着自己的喜好改造房子，这就涉及到一个很严肃的售前战略问题：你敢保证你的居家风格会符合所有买家的胃口么？答案很明显，你不能!那种很个性化的翻新和扩建十之八九会让您倒贴双倍的资金：不仅投入捞不回来，而且房产很可能会因为你的改造而掉价。

　　在谈到翻新房子的另一个主要原因（为了让自己住得更舒服）前，还有一种比较特别的翻新或扩建值得一提。你曾经听说过“文化遗产”这词吧？这主要是指那种具有很大历史价值或建筑设计价值的房产，这类房产不能被破坏甚至不能进行大规模的翻新，必须保持其原有的风貌。有时候，整栋房子都会被列为文化遗产，有时候则只有某些部分或结构需要特别保护。

　　购买这种文化遗产，利弊皆有。优势是：这类房产往往物以稀为贵，尤其是当你买的房产是整个街区或地区为数不多的文化遗产之一时；此外，这类房产不会随着时间的流逝而掉价，反而如佳酿般越陈越香。有好当然也有坏，投资遗产性房产最不好的一点就是翻新非常受限，更别提把整个房子都拆掉了。如果你想要翻新或者扩建，必须得到有关部门的许可。如果要了解维州的相关规定，可以上google搜索“维州遗产”（Heritage Victoria），打开首页后，点击“地方政府”（local government），再从子页中搜索“遗址修建”（heritage Overlays）栏目（如果你够幸运，说不定还能发现地方政府可以出资协助你保护或者是修葺，如果政府搭一把手，那简直是再好不过了）。 　　

　　关于遗产性房产购置，有一点必须记住：出手一定要谨慎；一旦出手，务必不能忽视这类房产的翻新及扩建规定，如果又能保持房产原有的价值，又能为生活在21世纪的家人打造一个古朴的家，那你肯定就赚了。　

　　我知道墨尔本东区有一处遗产性房产一年前挂牌待售，这栋两居室的房产是由世界闻名的建筑大师格里芬（Walter Burley Griffin）设计的（100多年前，坎培拉城就是他的杰作），与一处一居室的现代化别墅坐落在同一个街区，而且价格合理。这种情况下，买家就可以出手，只需在两栋房产之间建一个走廊，这样不仅能为家人打造一个舒适的家，还能按照规定保护遗址，而对买家而言，这样的翻新和扩建机会也很难得。

　　但是，如果你住的不是一处文化遗产，而你又想长期以其为家，那该怎么办呢？在这种情况下，你有两种选择，一是翻新扩建，二是彻底推倒重建。每个人的实际情况不一样，所以一般化的建议不怎么有用。但我确实碰到很多这样的人，他们原本打算要翻新或者是扩建住房，但却在最后一分钟改变主意，马上打电话预约推土机。

　　这有点像是去国外旅游，钱必须得准备预期的双倍，绝大多数人在做完翻新或者是扩建后会发现，成本比预期高了数百元甚至是上千元。而且完工时间往往也是预期的两倍长，因为老房子说不定有很多你舍不得丢弃的特色，但不到拆房子的那天，你永远也不知道哪片墙、哪块地板、哪个屋顶是需要保留的。就像注销一辆烂车毫不费力一样，毁了一栋房子的古老价值也只是分分钟的事情。 　　

　　一般来说，除非老房子的现有布局很合你的胃口，或者是地基、构架很结实，再或者是老房子有很多你想要保留的独特的建筑价值，否则我倾向于推翻重建。但不管你做怎样的决定，我都建议你多逛几家商店，淘到最满意的新房建设或翻新/扩建材料组合。如果你确定要重建，务必多看几处样板房、多搜罗一些意见再下手；如果你是想要翻新或者扩建，记得征询值得你信任的人的意见，至少也要看看你比较看好的建筑师或工匠的作品(顺便说一下，在我看来最傻的就是毫无基本营建常识的人自己动手翻新或扩建住房，如果真走到这步了，那你就等着接待政府官员一波又一波的查询吧)。 　　

　　咦，路边的这栋房子似乎刚刚翻新过？干嘛不敲开门问问，说不定房主可以给你推荐工匠，甚至给你提供很多有用的建议，让你少走弯路。我的一个朋友对自己的新房子非常满意，唯独一点不喜欢，当他坐在餐桌旁最喜欢的位置上时，正对着他视线的是食品储藏室。所以尽可能发挥你的想象力，在脑子里勾勒一遍你期待的新房子，因为一旦开弓就没有回头箭了。

　　建筑设计的真谛在于人性，要让进住的人感到幸福，所以无论你是翻新还是重建，我真切的希望这些小小的建议能够帮你追寻到幸福。

　　下周，我将给维州买家介绍跨州买房的利和弊，我将分析的是昆州房地产市场，因为在墨尔本寒冬，阳光之州的吸引力可是很大的（至少在我们的想象中如此）。

　　
(本文来源：澳洲日报 )