房产投资收益包括两部分，其一是租金回报，其二是房产增值空间，后者比租金回报更加重要。所以要想知道投资什么样的美国房产回报最高，得先知道是什么样的美国房产升值最快，也就是找出美国房地产增值的根本原因。在找原因之前，新移民得先改变一下国内对房产的固有认识。

美国房地产顾名思义是房产加上地产。美国是私有化经济。屋主不仅拥有房屋而且拥有土地的所有权。房子作为建筑物随使用年限的增长，寿命在不断的降低，它的价值随时在折旧；而土地的价值是随城市发展不断变化。美国房地产的增值实际上是土地的增值速度大于房子折旧的速度而产生的增值。在美国，房子折旧的速度大致相同，决定房产增值速度的主要是土地的增值速度。要想买到增值最快的房产，就要买到增值最快的土地。

因此不难看出美国买房投资选择房子什么最重要？地段最重要！一旦确定了地点，房产的增值速度也就大致确定了。交通发达与否，购物方便与否，学校成绩好坏，附近地区是否安全，都是决定房屋位置是否能够快速增殖的重要因素。如果以上各个方面是肯定的加分因素，社区建设良好，安静有序，房屋需求旺盛，那么就表示小区内房产增值较快。

哪些因素影响美国房产的升值？

NO.1失业率

失业率对经济对社会各方面影响都是非常大的，失业率上升，人们没收入，买得起房子的个人就更少。这降低了住房需求，推动房价走低。

此外，还可以看看当地公司是否正在招聘，大企业是否在迁至该地区。更多的工作岗位意味着更多雇员，这最终会提振该地区的房产需求。

NO.2收入增长

想再深入一点了解情况的有购房意向者可以看看某一街区家庭收入的平均变化或是变化中值。

确认这些收入是经过通货膨胀调整的(最好是在不断上升)。那些薪酬停滞或出现下降的购房者在支付了月供之后可能就没剩下多少现金了；因此，他们可能不会维修他们的房屋，或是听之任之;这会降低房屋的价值，甚至是临近房屋的价值。

NO.3较少的止赎申请和出售

平均而言，止赎房屋的售价会比同一地区的类似房屋低30%，前几年在住房市场遭受重创的地区，尤其是在美国南部和西南诸州，止赎房屋通常都是按照半价出售。随着止赎住房增加，它们会拖累同一街区的平均房价走低。

NO.4库存不断减少

大多数频繁见到“房屋出售”标志的地区，房价距离回升还很远。

如果一个街区同时有超过2%的房子在挂牌出售，那么此地房屋库存量就很高。随着出售的房屋数量下降，卖房者就有更多的议价权，更有可能达成接近他们要价的交易。

你应该看看这个月的房屋库存供应，看看这些库存按照当前的销售状况需要多少个月才能消化。正常水平是5-6个月。

NO.5售价折扣幅度缩小

房屋出售报价和实际售价之间的价差。如果某一地区这一价差不断缩小，那么就表明该地区房产市场正在好转。

NO.6房屋售价不断下滑

房屋售价不断下降可能意味着住房市场已经触底。

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