不管是巴菲特还是美国的金融高管，都在高喊投资美国房产的时机到了。现在去抄底美国房产是否合适，还很难下定论，但我们可以先对美国楼市买卖格局作一个系统了解。

谁在买美国的房子？

在美国买楼的外国人，除了占有绝对比例的大陆和香港华人以外，主要是来自新加坡和韩国的海外投资者。他们中很多人是通过投资移民的方式来到美国，拥有雄厚的经济实力。这些移民经常被称作中国的新一代富豪，他们在国内往往有自己的公司，或是属于金领阶层，年纪从30到50岁不等，普遍受过高等教育。

子女教育、财产转移、资产保值、对抗通胀和分散风险是华人买房的主要动机，也有人买房是为了到环境好的地方去养老。

买房者中甚至包括留学生。有的留学生到美国时会在学校周围买一栋房子，自住一间，其他出租，租金可以支付学费和生活费。上完学后再把房子卖掉回国，如此这般，甚至能达到“免费上学”的目的。

来自中国大陆的非移民投资者也同样存在。外国人在美国买房，不受任何限制，税法和美国人完全一样。外国人凭借旅游签证即可到美国买房。有人甚至由于信任当地的朋友或经纪人，连房子都不看，就直接在中国下订单。

哪些地区交易火热？

华人更喜欢在旧金山、洛杉矶、波士顿、纽约乃至迈阿密等大城市买房，这些城市也十分适合房产投资。根本原因在于，这些大城市也是投资的优先选择。中部地区的房屋价格，依然要靠美国整体的经济状况来决定。

旧金山已成为中国大陆安家置业最为青睐的地区之一。地处加利福尼亚州，这里无论是地理、物产、地貌、气候，还是人口结构上都十分多样化。四季如春的气候和多种民族文化的包容性，对华人移民群体具有独特的吸引力。当地还有包括名校加州伯克利大学、加州斯坦福大学在内的近100所高校。人民群众喜闻乐见的“学区房”概念，在这里得到了充分体现。

房屋的具体地理位置对房价起决定性的作用。在美国的安家置业者相信，宁愿在好社区买最便宜的房子，也不在不好的社区买最贵的房子，因为社区的好坏直接影响到房子未来的价位。和任何地方一样，决定社区和城市档次的关键在于学区、城市规划、市民的职业以及平均收入、犯罪率和社会福利等。

买什么类型的房子合适？

美国房产大体可以分成独立别墅、公寓房和联排别墅。

独立别墅是最普通的家庭住宅，也就是所谓的大House，一般为独栋，有一层或两层，以及花园和车库。房主拥有房屋的建筑和完整的土地产权。业主可以自行维护修理、扩建和改装，没有物业管理费。但要自行支付不低的维修费用。

楼房公寓，业主拥有自己的房屋产权。业主不用自己维护，而是缴纳物业管理费，包括火灾保险、园丁费、公用水电费、垃圾费等。具体与房屋的豪华程度和公共设施的多少有关，每月300到1000美元不等。

连栋别墅，由更多的房子单位组成，一栋多户房通常只有一个物主，因为所有单位的房子只能整体出售。不过由于可以单独出租，如果要在美国做房东，收租金，这是最佳选择。房客通常是学生或者年轻的上班族。一般来说，物主付公用设施的维护费用，比如管理费和水费，而房客付电费和煤气费等。

费用、收益与风险

在美国无论是独立别墅，还是公寓，除了购房费用外，购房人每年必须交房地产税。旧金山的地税是购房价格的1.25%左右，具体因城市而稍有差异。如果房主连续五年不交地税，政府就有权利拍卖该房屋。除了地税之外，房主一般都会买火灾保险，价格是房屋价格的0.35%左右。

一般来说，独立别墅和公寓是自用的，而联排别墅是用来投资的。也有人买第二套独立别墅或公寓作为投资房。单从投资回报的角度来说，多户投资房是更好的选择，专业的投资家会买多户投资房，自己做房东，直接或间接地管理物业，收取租金来获取利润，随着物价的上涨，房价以及房租会相应地增加。

赚取差价是另一种获利方式。在美国买房一般要请专业的估价师来评估房价，房价取决于地价、建房成本和一些其他因素。由于近年来美国经济不景气，房价一直处于低迷状态，甚至有些地区的房价低于地价加上建房的成本。在美国有个不成文的说法，如果房价跌破地价与建房成本的总和，就是投资客入市的最佳时机。

在美国买卖房产时，无论是买方或卖方都会雇佣自己的房产经纪人来进行交易。这是因为在房屋交易过程中金额庞大，并且涉及许多法律规定，还要签署诸多文件，过程非常复杂。大部分房屋有几十年的历史，并牵扯到银行贷款。房地产经纪人也会帮助客户来做房屋检验，提出建议，协商价格，监督顺利过户。

有关房产的信息都是公开的，投资者通过房产经纪人能查到房子的具体资料，比如房屋大小、改装日期、房屋有无缺陷等。一个忠诚负责的房产经纪人可以帮你阅读这些材料，并充分了解该房屋的优点和问题。

值得注意的是，中国的投资者对新房十分偏爱，甚至形成偏见。事实上，除了老旧房屋的维修费用会略高外，在美国，房龄对房价影响十分有限，尤其是高档住宅。

卖房的时候，如果有资本收益，就要交相关的资本收益税。美国从2013年开始，资本收益税根据物主的家庭收入以及物业持有时间的长短，从8%-39.6%不等。

相对而言，若以房产作为投资，投资者更偏向于购买多户投资房出租的方式，扣除所有费用，其回报率能达到4~6%。通过以租养房得到正现金流，并积累资产净值，等候时机出售房产。考虑到风险，则要注意物价指数、房租涨跌等各种因素。

随着海外资金涌入到旧金山地区，华人聚集的几个城市。从目前的趋势来看，在这些地方买房被套住或者投资失败的几率并不高。

诚然，投资房地产和投机房地产应当区分开来。如果盲目地购买房产，希望未来房价上涨赚取差价恐怕是非常被动的，尤其是房产泡沫破灭没多久的时候。主动的房地产投资应该是根据实际情况，选好房产的类型。仔细考虑回报率，分析对抗通货膨胀、货币保值以及分散资产的可行性才是理性的选择。

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