现在越来越多的中国人购买美国房地产，都偏向投资而非居住的目的。而投资又可以分为房屋出租收租金回报，以及房屋出售得到房产升值回报。不管是出租还是出售，都会涉及到一些税务问题。今天小编就来跟大家谈谈美国房产的出租及出售环节当中接触的税务相关问题。

美国联邦法律对外国人购买美国房地产没有法律限制，只要有钱，来者不拒，但对外国人出售或者出租房产却制定了专门法律。

外国人的美国房产，如果用于出租，所得税是获利部分的20%。例如，扣除房产税、管理费、维修费等，出租房子一年获得净利润5万美元，按20%计算，则要交税1万美元。

如果外国人将美国房产卖掉，获利的33%要交所得税。比如30万买入的房子50万卖出，获利20万，这20万的33%，66000美元就是要缴纳的所得税。

美国人基于担心外国人在美国房地产市场上买进卖出，赚了差价后没交税就走人了，而美国税务局(IRS)无计可施，无法跨国追讨，国会在1980年制定了“外国人房地产投资税收法”(The Foreign Investment in Real Property Tax Act,FIRPTA)。该法规定：“外国个人或者公司在出售位于美国的房地产时，需要缴纳房款的10%作为其所得税预扣款。”

因此，出售美国房地产不管是否盈利，都将被扣留成交价的10%。这笔钱由买方截下，在成交后的20天内上交国税局。买方如果没有依法预扣这笔税款，房屋全额成交，会面临1万美元的罚款。如果外国卖主以后据实报税(这种情况大部分是因为卖主发现预扣款多于应缴纳的税款)，国税局扣除税款后再退还剩余部分;如果卖主没有报税(这种情况大部分是因为卖主发现预扣款还不够缴税)，国税局就没收这笔预扣款。

另外，美国的遗产法对外国人十分严厉，如果美国房地产的外国拥有者去世了，美国政府要对房产6万美元以上的部分征收45%的遗产税。在此方面，美国公民的遗产个人免税额可达500万美元，夫妇的免税额高达1000万美元，而外国人只能享有6万美元的遗产免税额。

如何合理规避美国遗产税

如果外国买家死亡，其遗产将被美国政府征收接近46%的税。如果外国买家做出一些早期安排，可以轻松规避。这个安排涉及到组建一家有限责任公司（LLC）和一家外国公司。买家将其房产归于LLC名下，再将LLC归于外国公司名下，而买家自己将持有外国公司的股票。在这种情况下，由于房产由外国公司“拥有”，外国买家死亡后，美国政府将无权对房产征税。这对于外国买家是合理避税，操作起来费用也不高。这种模式下可以通过出售公司的股份而不是通过财产出售实现财产的转让，而后者将引发征税。

无论您是投资或定居，对于任何投资美国房地产（外国或美国）的业主来说，最好是创建至少一家有限责任公司来拥有财产，这样业主的责任只限于有限责任公司的价值，该公司只是战略性地拥有特定的房产，因此，业主的责任将局限于该房产的净额。更进一步，使用一家拥有这家有限责任公司的外国公司将为外国买家提供地产保护，规避遗产税。

美亚置业集团，致力为广大客户提供海外房产置业、海外商业投资、买房移民、留学自住等一站式尊贵VIP服务。我们的服务公司有香港、美国、新西兰、新加坡、澳洲、上海、北京、广州、深圳、成都、大连、杭州、沈阳、厦门、郑州等。美亚置业国际化团队竭诚为您服务！咨询热线：4008 303 103。

　　更多海外房产、海外投资、海外移民、留学、加盟美亚相关信息请点击:美亚置业集团官网。