英国房产内刊：为什么出租的房子这么少？

英国房产，英国租金

2023-01-11

由于英国长期缺乏可用的出租房屋，导致租金正在快速上涨。

为什么会发生这种情况，什么时候情况会有所改善？

现在英国可供出租的房屋只有正常数量的一半

英国房地产经纪人目前只有8套房子可供出租。这还不到大流行前平均水平(16个)的一半，表明过去两年租房者的选择恶化了。

这与销售市场形成对比，随着2022年下半年市场疲软，供应正在复苏。

强劲是劳动力市场推动了对租赁住房的需求，而抵押贷款利率的上升使购房变得更加困难，并使更多的人留在租赁市场的时间更长。

由于人们争夺住房，供应不足和需求上升直接推高了租金。

去年，搬家和开始新租约的人的平均租金上涨了12%，在伦敦更是上涨了17%。

在曼彻斯特、伯明翰、卡迪夫和爱丁堡等大城市，房租在过去12个月里上涨了12-15%。

但值得注意的是，不搬家的租房者面临的涨幅更低，接近4%。

原因有二:

1：四分之一的租房者仍处于固定的租赁合同初期。

2：许多房东在最初的固定期限后不打算提高租金。

然而，低供给和不断增长的需求之间的差距加剧了租房者生活成本的整体上涨，正如我们下面解释的那样，在2023年，这种情况可能不会像许多人希望的那样迅速改善。

为什么可供出租的房子这么少?

缺乏出租房屋和租房者面临的选择有限归因于几个相互关联的因素。

1、投资格局发生了变化，投资者需求减少

低可用性的根本原因是，私人租赁房屋的数量在过去6年里一直保持不变，在英国各地停留在550万套左右。

自2000年以来，随着购房出租抵押贷款变得更容易获得，私人投资者大量购买房屋用于出租，房地产市场经历了十多年的快速增长，从而增加了供应。

近年来，随着2016年出台了一系列新的税收和监管改革，住宅物业投资的财务动态发生了变化。这增加了房东的成本，降低了投资回报，导致对租赁行业的新投资水平下降。

与此同时，数量不多但越来越多的私人房东一直在出售他们的出租房屋。一些人已经到了退休年龄，正抓住机会在强劲的销售市场销售，释放资本收益。

其他人则希望合理化他们的投资组合，出售运营成本高或需要大量投资的房屋。或者他们只是想通过缩减投资组合来减少抵押贷款债务的规模。

最终结果是，出售房屋的房东数量与购买房屋的房东数量相当，因此出租房屋的总体供应保持不变。

2、租房者呆在原地，不常搬家

新房屋租金的快速增长意味着更多的现有租户会住得更久。这意味着每年可供出租的房屋越来越少，加剧了稀缺问题。

英国住房调查显示，租房者在一处房产的平均停留时间从10年前的不到3年增长到4.4年。

年龄较大的家庭往往会在他们出租的房子里待更长的时间。

这就形成了一种恶性循环。租金上涨得越快，租房者就越有可能留在原地，加剧了稀缺，增加了租金压力。

3、局部供应压力

在大城市和海滨地区等旅游热点地区，出租房屋可以在短期度假租赁市场和长期租赁市场之间转换。

房东通常可以通过将房屋短期出租给游客而不是长期出租来获得更高的租金收入，尽管成本更高。

这是对整体供应的进一步挑战，挤压了那些寻求长期租赁的人的可用性。

出租房屋的供应何时会改善?

不幸的是，鉴于房东的借贷成本上升，以及进一步的监管改革将增加投资成本，短期内大幅增加租赁供应的可能性很小。

英国的私人租赁市场在2016年之前经历了十多年的快速增长，目前正在经历一段合理化和整合期。最糟糕的时期可能已经过去，但随着房东们重新评估自己的投资策略，形势还会进一步恶化。

2022年下半年销售市场的疲软将减缓希望出售的房东数量，但那些难以出租或运营成本高昂的房屋仍将寻求以对房主有吸引力的价格处理这些房产。

对住宅市场的新投资仍在继续，但主要集中在能效更高、更适合出租、管理和运营成本较低、租金收入稳定的住宅上。

私人房东正从寻求房价增长的主要动机转向关注租金收入的强度，并在资本利得方面利用市场给他们的东西。

Build to Rent 是供应亮点，但并不便宜租

租赁市场的亮点在于企业投资者方面。在过去10年里，包括养老基金和保险公司在内的长期企业投资者，在英国各大城市投入了大量新资本，建设新的租赁社区。

根据英国房地产联合会(British Property Federation)的数据，估计有7.4万套新的私人出租住房已经建成，另有4.8万套正在建造中，另有11.5万套正在计划中。

这项新投资很重要，但这些已建成和在建的住房只占所有私人租赁住房的不到5%。我们相信，这种投资将继续下去，并在未来20年改变整个租赁市场的选择和质量格局，但这些更新的房屋也要求更高的租金。

在短期内，私人房东对出租房屋的整体供应仍然非常重要。提高标准和加强对租赁行业的监管之间需要取得平衡，同时需要为消费者非常重要和灵活的住房保有权提供全面的供应水平。

只有在中长期内增加租赁房屋供应，才能减轻租金上涨的压力，这种压力正在增加英国房者面临的生活成本压力。

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