2022年12月Zoopla英国房价指数及2023楼市展望

英国房价，英国房价指数

2022-12-27

2022年12月，Zoopla最新英国房价指数

Zoopla最新的英国房价指数回顾了购房者和卖家的最新市场趋势以及2023年房地产市场的关键主题

1、房价上涨势头迅速回落

英国房价在去年上涨了7.2%，平均房价上涨了17,500英镑。

潜在的季度价格通胀率已经从夏季的2%下降到过去3个月的0.3%——年化增长率仅为1.4%。

预计2023年上半年价格将出现季度下跌，到年中将年增长率拖至负值。

抵押贷款利率上升、生活成本压力和消费者信心下降导致需求疲软，打击了所有市场的价格增长。

卖家继续接受比要价更大的折扣以实现销售。这一差距从10月初的0%扩大到上个月的4%。预计折扣将在2023年进一步扩大。

2、向农村和沿海地区的迁移已经失去动力

疫情期间的空间竞争，一部分购房者希望搬迁到农村和沿海地区，这比其他地区更快地推高了需求和房价。

过去两年房价涨幅最大的地区包括威尔士、西南部、诺福克和肯特东部。

这一趋势正在逆转，这些市场正在降温。

英格兰南部的沿海城镇和农村地区，如东肯特、托基和朴茨茅斯，以及更广泛的湖区地区(兰开斯特邮政区)和威尔士中部地区(什鲁斯伯里邮政区)，2022年的买家兴趣和新销售都比其他地区放缓得更快。

最初一波被压抑的需求是由更多的在家工作和退休人数激增引起的。目前看来，这一趋势已经走到了尽头，因为沿海和农村地区的房屋性价比下降，而注重成本的买家也很少有自主选择的举动。

3、2023年，城市地区的住房市场将会更好

在创造就业机会和提供更多服务的城市地区，买家的兴趣依然浓厚。

去年，城市郊区和通勤区的家庭住房引起了强烈的买家兴趣，而由于更多人在家工作，市中心的需求减弱。

包括布拉德福德 (BD)、史云顿 (SN)、考文垂 (CV)、克鲁 (CR)、米尔顿凯恩斯 (MK) 和绍森德 (SS) 在内的邮政地区在2022年的买家兴趣高于平均水平。

所有这些地区都有自己的就业基地，但它们也靠近或有良好的交通连接到伦敦、利兹、曼彻斯特和伯明翰等较大的就业中心。

持续的就业增长将在2023年刺激这些更负担得起的城市地区的住房需求。

4、购买力是房价前景的关键

负担能力是展望2023年及以后的主要因素，并将受到抵押贷款利率、家庭收入和实际房价水平的影响。

一个地方的市场越难以承受，就有越多的家庭因房价过高而无法买房，从而削弱需求，影响销量和定价。在房价更低的可承受市场，情况恰恰相反。

较高的抵押贷款利率增加了购买所需的收入，并降低了抵押贷款购买者的负担能力（十分之七的销售）。在抵押贷款较大的高价值地区，影响最大。

过去5年，英国房价上涨最快的肯定是那些负担得起的市场。下图表显示了英国每个邮政地区的房价通胀(2017-2022年)和当前房价之间的明确关系。

5、2023年更负担得起的市场将出现更低的价格跌幅

在过去5年中，英国大多数当地房地产市场的房价涨幅高于平均收入增长率 (+22%)。

自2017年以来最高的价格涨幅出现在奥尔德姆(OL)邮政区(+47%)。其他高增长市场包括房价较低的纽波特(NP)、斯旺西(SA)和博尔顿(BL)。我们预计2023年这些高增长市场的房价增长将放缓。

预计明年英国房价下跌5%。但这些更负担得起的市场的价格跌幅可能低于平均水平，因为更高的抵押贷款利率对购买力的打击将小于高价值市场。有证据表明，在负担得起的城市地区，需求持续高于平均水平。

6、伦敦及其通勤区在价格增长方面表现不佳

尽管在2022年年中之前抵押贷款利率都处于超低水平，但在过去5年里，伦敦和邻近通勤区买家的负担能力不足，限制了价格上涨的空间。

内伦敦的住房市场很快就会反弹，但这需要住房负担能力的进一步提高。zoopla预计2023年伦敦房价将出现高于平均水平的5%至8%的跌幅，这将提高人们的负担能力，同时zoopla预计抵押贷款利率将会下降。

未来1-2年，就业增长的复苏将触发这个表现不佳的市场出现好转。

7、公寓的性价比越来越高

在英国，公寓约占五分之一的房屋，但它们的价格上涨已经落后于独立屋的增长，寻找空间以及对包层和租赁费用的担忧加剧了这种情况。

上图追踪了自2002年以来公寓和房屋的平均价格。伦敦房屋的平均价格是公寓价格的1.7倍，高于十年前的1.4倍。英国其他地区也是如此，目前价格差异为2.1，为20年来最高。

预计2023年对公寓的需求会增加，因为买家会寻求更高的性价比。

随着政府采取行动确保大多数建筑物的覆层问题得到解决，人们对公寓的信心有所改善，这将得到支持。只有一小部分英国公寓受到覆层的影响，这为2023年寻求更高性价比的买家提供了机会。

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