纽约合作公寓和共管公寓的房产税有何不同？

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2022-05-20

在纽约购买合作公寓或共管公寓缴纳的房产税有何不同吗？

合作公寓和共管公寓项目的所有权结构不同，因此这两类物业对应的房产税额度和计算方式也有所不同。

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据纽约律师事务所Adam Leitman Bailey, P.C.地产律师Steve Wagner解释，“合作公寓楼的所有权归属于一家公司，业主购买公寓实际上获得的是公司股份及其赋予的租赁使用权。就税收而言，纳税主体是这家公司。”

对于合作公寓的股东，大楼的税费总额被计入每月的管理费，而不是个人税单。

在共管公寓，委员会没有任何所有权。整个项目被划分成许多单独的纳税单元，因此房产税由拥有公寓的个人而非公司支付。除了每月共同承担大楼管理费，共管公寓的业主还需要单独缴纳税款。

这也是共管公寓比合作公寓昂贵的原因之一。对于共管公寓的业主，虽然每月支付的管理费较低，但从另一方面来看，你必须自己纳税。

据纽约市财政局(New York City Department of Finance)网站介绍，纽约市的住宅物业主要分为两类：一类物业(Class 1)设有一至三个单元，当前的房产税税率为19.963%；二类物业(Class 2)包含四个及以上单元，当前税率为12.235%。

一类物业的估值是按照市价的一定比例计算。除非进行大型扩建或改造工程，否则一年内的估值增幅不得超过6%或者五年内的增幅不得超过20%。

二类物业的估值计算公式需考虑项目的潜在收入和支出等因素，估税率为45%。

为了降低二类物业私人业主的税收负担，纽约市出台了《合作公寓和共管公寓减税法案》(Cooperative and Condominium Tax Abatement)。如果满足特定条件，包括被征税的单元是业主的主要居所，而且本人在同一栋楼内拥有不超过三个单元，在这种情况下，业主可享受税收减免。

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