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如何在美国买房?八大“战术”帮你提前做好置业规划!
海外房产,房价中位数,租金回报,美国住房空置率
2019-02-21
明确买房目的和需求,科学理性地购房置业。置业者可以通过了解以下统计数值,帮助你察觉市场的变化,更好地对海外房产进行了解和评估,提起做好置业规划。



海外买房提前关注十大数据
  
1、人口变化

人口变化包括自然人口增长、新移民增长和往城市迁移人口增长三部分。其中新移民已经成为人口增长的重要来源。在人口快速增长期,将会带动当地住房市场需求的增加,进而带动房地产业、建筑业等相关行业的发展,国民经济总体也处于较快增长期。

2、就业率

一个国家的就业状况与其经济增长、通货膨胀、社会发展等问题是交互并行的,就业率的高低甚至直接威胁到社会的稳定和国家政权的巩固。全球每一个国家都把全民就业放到了政府工作的重要位置。

3、房价中位数

房价中位数的变化对于房屋市场变化有指示作用。通常情况下,中位价格都是按月的,如果想了解长期走势,可以查看12个月、3年、5年和10年的数值,这更能说明问题。短期的中位价数据可能会令人关注,但是通常会起混淆甚至是误导作用。



4、租金回报走势

租金回报走势是令人关注的数字。如果想要了解租金回报走势,可以通过查询新报告,或者自己算,而不同的买房方式,有不同的计算方式。

现金买房的租金回报率计算方法为:


租金回报率= 每年房租净收入 / 购房总价%(房屋买家支付给卖家的金额)


每年房租净收入=年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出

贷款购房的租金回报率计算方法为:

租金回报率= 每年净收入(年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出- 年固定还款额) / 自付额 %(购房总价扣除银行贷款的部分)


5外汇汇率

海外买房,房价高低固然是首要因素,但两国之间的外汇汇率也是相当重要的一环。选择在正确的时机进行投资,可以降低买房成本,相当于房价直接打折。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀,房价也会随之攀升,但在正常汇率浮动水平下,这种调整一般是缓慢且平稳的。



6、房屋空置率

住房空置率,是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年,租房空置率最高时候也就达到10.7%,自有住房空置率最高只有2.9%。



7、市场房源量

市场房源量不论是否最近有变动,都可以给置业者及时警告,无论是卖方市场还是买方市场。当房源比较少的时候,就是市场火爆的信号。相反,如果有更多房源上市,那么就是买家有更多的选择信号,业主可能将他们的资产套现。

8、房屋待售时间

房产在市场上等待出售的时间长度也很重要。这对于那些想要买房的潜在买家来说是比较有用的快速晴雨表。在热门市场,这个数值可能会降低;相反,在疲软的、变动比较小的市场,待售时间可能会比较长。



以上数据没有特定的官方网站可以查询,一般专业人士会关注各大网站,不定期的下载一些专业报告,比如来自lj hooker、savills、knight frank的行业报告等,而相对于普通用户来说,想了解市场房源量、房屋待售时间,去下载专业数据报告会比较繁琐,所以可以通过各大中介公司进行咨询。

 


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