本期问题：目前能通过哪些途径投资海外房产？海外投资房产风险如何把控？

答：美亚置业是一家以香港为基地的公司，在香港已经经营三十多年，1997年香港回归之后我们开始进入国内市场，在这么多年的运营中，我们发现有几类人群对海外置业是有相当的兴趣与需求的。

第一类人群是有海外购房意向的。2000年开始，中国正式开放了对外旅游和移民政策。当然，以前也有移民，但量非常少。为什么我会提起2000年呢？因为2000年开始，澳洲开放，到2003年，有个叫做163移民的类别吸引了非常多的中国人移民到澳洲，同时带动了对澳洲房产的需求。房产是刚性需求，在外国买楼不同于在中国买房，想投资移民的人，大部分都是有相当的资产，而2000年在澳洲买一栋很大很漂亮别墅，可能也就人民币150万-200万左右，所以很多中国人愿意在澳洲买房。

第二类人群是海外留学的人群。现在很多国内的家长都喜欢送孩子出国念书，同时也会选择在当地买一间房子给孩子，这是过往最普遍的做法。但现在很多年轻的父母却选择了买房养学，那买房养学是什么概念？比如说，以前的人就去澳洲念书，在学校附近买套房是最基本的需求；但现在的人很聪明，同样也是在澳洲读书，但他们可能会选择买美国的房子不买澳洲的房子，为什么呢？因为他们拿着人民币，每一年要给澳币学费和生活费，人民币和澳币的汇率差其实会令家长有所损失。在澳洲买房最实际，租出去，再拿澳币租金去给孩子念书。但是澳洲的物业投资收益率通常只有4%-5%，而美国的房产平均收益率在6%-8%。如果你在美国买房子出租出去，拿到的美金换成澳币给孩子念书，是不是更划算？这就是买房养学的概念。

第三类人群就是投资移民。因为现在国内房地产收紧，股票市场也相对低迷的。所以现在国内能够投资的也就一些外汇或者其他一些投资产品，投资的空间与产品是越来越少的。现在的人已经学会了如何去保护自己的财产，那就是投资，进行海外资产配置，或者说全球资产配置。但有一样东西很重要，十多年前我在多家媒体的访问里也提到过地球村的概念。地球村是什么概念？我们将我们的资产，不是全部放在一个篮子里。你今天有机会住深圳，明天有机会住香港，后天有机会住澳洲，因此，所有的房地产投资，我们不需要全部放在同一个地方，全球资产配置就是这样的概念。随着未来科技的越来越发达，交通便利程度也会越来越高，国与国之间的往返也会更加快捷，所以很多人都觉得，只要手里有点钱，都会想要在国外买个房子，有机会就可以去度假或者退休了之后去养老，在中国住半年，在国外住半年，越来越多这样的人，这种类型的投资量也是最大的。

2、目前我们能通过哪些途径投资海外房产？海外投资房产风险如何把控？
答：以前国人出国比较困难，因为VISA的原因。但现在不一样了，因为中国现在是经济大国，人民的生活质量，消费能力也越来越高，对我们开放的国家也越来越多，其次是现在中国人有了丰富的海外投资经验，很多人都自己选择到国外买房。但我们营收并没有因为很多人自己去国外买房而有所减少，因为他们出去买的都是自己喜欢的房产，但不一定是投资价值的。而我们美亚的目标客户的需求都是以投资为主。所以，目前客户通常有两个途径去海外买房，第一就是自己去买，第二就是通过想我们美亚这样的专业顾问公司去投资。

投资之前，最关键的是什么？就是资产配置。在中国有13亿人口，很多人都对海外物业有兴趣，大家都知道不要把所有鸡蛋都放在同一个篮子里面。但当你做海外投资的时候，有几个点很重要：第一，你必须了解当地的环境，什么叫当地的环境呢？拿一带一路举例，我们国家现在大力推广一带一路，但在有些国家的房产市场中，居民拥有房产的比例是很高的，也就意味着出租比率非常低，租户市场也非常小。如果大家都投资这些国家的房产，起了很多楼，然后没有人租房，那会变成怎样？这样的市场和价格就会萎缩，类似这种国家是不值得投资的。虽然我们国家倡议一带一路，但我们还是不能盲目的去投资，我们还是要去熟习当地的文化和政策；第二，你必须了解当地的政治制度，比如说旧时委内瑞拉的一位“狂人”说要把所有物业收归国有，所有有投资意向的客户都望而却步，所以一定要找个政治稳定的市场。第三是税制问题，现在相关的国家里面，加拿大的税是比较高的，美国是18%-25%，这也是美亚集中做美国房产的原因，因为美国的税看起来复杂，但其实很简单。

虽然税务很简单，但有没有外汇管制呢？也就是赚了钱能不能带回中国呢？如果不能带回中国，赚了钱也没有用了，这也是投资者要考虑的。另外一个很关键的点，是自己是否有一些亲戚在当地居住。如果当地有亲戚朋友，你就不用完全相信那些代理公司了。因为有些代理公司在流程操作方面可能会存在弊端。打个比方，如果你有亲戚朋友在澳洲居住，出现问题了，他们也能够及时帮你去处理。当然你不能长期去麻烦你的亲戚朋友，这时你就需要找一些专业的代理公司帮你去处理。最后一件事就是你要找一家好的中介公司，好的中介公司在整个处理过程中会非常规范，详细的操作指引会告诉你每一步流程的办理关键，能够免除你很多不必要的麻烦，这个是很关键的。我们美亚置业这么多年来一直坚持亲自带着有购房意向的客人到当地考察，确保房源真实存在，这样我们会免除后续很多不必要的麻烦。


未完待续！
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采访提纲：
1、哪些人群比较适合在海外进行购房和投资？
2、目前能通过哪些途径投资海外房产？海外投资房产风险如何把控？
3、现在很多中国人到海外去投资房地产，哪些国家比较适合中国人投资？
4、希腊房产和未来的发展趋势你分析
5、美亚置业集团作为业内知名品牌企业，是如何做到可持续发展30多年的？ 
6、2019年的海外房地产投资会有哪些趋势，变化？
7、美亚置业海外的业务模式及未来的发展愿景是怎样的？