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海外买家以公司名义投资美国房产可避税?
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2018-11-27
2018年税减和就业法案(TCJA)

近的税法改革使得以海外公司的名义在美国投资购置房产对海外买家们产生了极大的吸引力,因为企业联邦资本利得税从以往高达35%的税率显着下降至21%。从本质上讲,长期投资的个人联邦资本利得税(Individual Federal Capital Gains Tax)的阶梯式利率0%,15%,20%与新的企业联邦资本利得税几乎差别不大。

那么,以公司名义进行房地产投资到底有哪些好处呢?

1.合理避免赠与税和遗产税:
如果海外买家(无美国合法身份)以个人名义将房产赠予或留给家人、子女,赠与税的额度仅有1.5万美金,遗产税的免税额也只有6万美金。如果海外人士以LLC公司名义来购买房产,就可以将家人的名字添加到公司名下,然后以公司的名义进行“股权转让”或“股份继承”来避免高达40%的遗产税。美国部分州的法律是允许未成年人成为公司成员之一的,所以,也可以将未成年子女加入其中。

2.合理避免所得税/资本利得税:
以LLC公司名义投资美国房产时,房屋的维护成本以及公司运营成本都可以在报税的时候作为抵扣项,例如房屋维修、水电网络费、电话费、平日开车的油费等,都可以进行扣除。

3.规避投资风险:
成立LLC有限责任公司可以起到债务隔离的作用,假设有房产引起的债务问题,不会牵连到公司的股东个人才财产。

4.保护投资者个人隐私:
由于美国房地产的透明化,屋主信息是可以通过专业的地产经纪公司或者政府官网查询到的,如果投资者是以个人名义购买,那就能查得到屋主的姓名。不少名人和高净值人群都是通过成立LLC来购买美国房产的,因为隐私对他们来说也是相当重要的因素之一。

5.便于做房屋贷款:
美国不少银行进行贷款给海外人士的时候,会要求买家成立LLC公司来进行购买以及贷款,所以,成立LLC投资美国房产也是为贷款做好准备。

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