JLL仲量联行近期发布了一份关于“英国住宅市场预测”的重量级报告，对未来五年英国和伦敦各区房价做了一番预测。
Find the Gap：英国住宅市场预测【2018年10月版】
未来五年，如果要预测英国房价，脱欧风险不容忽视。因此事先重点标注一下本报告的前提假设：
报告假设
该报告对未来五年英国住宅市场的预测，以两点假设为前提：
1. 脱欧协议终能够达成且在英国国会通过
2. 英国不选择延长脱欧过渡期，2020年底后彻底脱欧
报告还假设英国经济疲软的状态将占据2019年的大部分时期，但英国将在2020年正式迎来复苏期。
脱欧风险与假设
英国住宅市场预测
- UK HOUSING MARKET -
- FORECASTS -
2019-23年英国整体住宅市场预测结果如下
住宅市场预测
报告预测英国房价将在2019年上涨0.5%；但住宅交易量将会下降，从今年的120万宗下跌至115万宗。新住宅项目动工速度同样将下降。
假设脱欧进程将依据现有时间安排推进，英国经济表现和消费者信心将在2019年下半年和2020年得到明显改善。
更强的确定性将带来英国住宅市场的轻微回暖，预计2020年英国房价将上涨1%，伦敦和英格兰东南地区的反应将为迅速。该期间新住宅动工速度将保持克制。
从2021年起，更强的确定性将使英国经济、企业与消费者信心全面复苏，2021-2023三年房价涨幅预测都在3%以上，伦敦和英格兰东南地区将成大受益者。建筑商们也将得到信心的大幅提升，并逐步加快新房动工的速度。
从未来五年预测的涨幅数据来看，至2023年，全英房价累计涨幅将达到11.4%。（见本文后面的预测总结表）
住宅供应该量缩减
值得注意的是，脱欧不确定性和相对较弱的经济表现与消费者信心带来的另一大影响就是，新建住宅的供应量在连续5年的增长后，过去一年有所回落。
截至2017年季度的英国年度新住宅单位动工量为19.6万间，而截至2018年季度的该项数据回落到了17.9万间。
预测风险提示
再提示一下英国住宅市场预测是基于以下假设：即脱欧协议终达成且在国会通过；英国经济能够恢复到2020-2023年间每年GDP增长约2%。
详细来说，基础预测的主要风险，是英国经济疲软的现象被延长一到两年。这将导致持续降低的英国房价涨幅和交易量，它们都将低于目前预测的早期数据，并将住宅市场复苏推迟至2022或2023年。
第二大有可能发生的风险，则是脱欧谈判终达成的协议对英国而言不如假设的有利。这种情况下，英国房价涨幅和交易量的预测都需要小幅调低。
另一大风险则是英国“无协议”脱欧，这将导致未来5年内更为疲软的英国经济和住宅市场。
伦敦住宅市场预测
- LONDON HOUSING MARKET -
- FORECASTS -
定义：
先上定义，本预测报告中所指“伦敦核心地区”（Prime Central London），主要包含邮编开头为SW1、SW3、SW5、SW7、SW10、W1、W8以及W11的黄金地段。
“伦敦中心地区”（Central London），所指为西起Acton，东至城市机场London City Airport，向南达Kidbrook，北可达New Southgate的区域。
“大伦敦地区”（Greater London），则是整个伦敦行政区所辖的1569平方公里区域，总共包含33个地方市政管理地区。
2019-23年伦敦住宅市场预测结果如下
伦敦核心地区住宅市场预测
Prime Central London
截至2018年底，伦敦核心地区住宅市场连续4年阻力重重。
2014年12月起实施的印花税政策变动、以及2016年的再次调整，都明显提高了交易成本。这与脱欧带来的不确定性一起，导致该地区住宅交易量和房价都明显下跌，并且对高端住宅市场影响尤为明显。
随着2019年脱欧协议达成，伦敦核心地区住宅市场的信心将大幅提升。更强的确定性将立即带动本土、海外买家的购房需求，尤其是海外买家，将希望借助短期内的汇率红利将投资利益大化。
同时，伦敦核心地区的房价也将立即反弹，不过开始阶段增速会较为缓慢，交易量的复苏则需要更长时间。
因此，伦敦核心地区房价预测涨幅将在2019年达到1%，在2020年升高至2.5%，并且在2021年加速涨至4%。
注意：如果保守党对海外买家增收印花税的提案得到实施，那么房价涨幅预测数据将相应下调。
伦敦中心地区住宅市场预测
Central London
伦敦中心地区住宅开发市场受英国脱欧局势影响大。一旦协议在国会通过、英国进入合理的脱欧过渡期，则将为该地区的市场注入一针“强心剂”，并将同时刺激自住和投资买家的购房需求。
英镑升值的可能性，则会成为促使海外购房者短期内下单购房的附加推动因素。
随着中期前景的改善，伦敦中心地区房价将在2019年小幅提升，并且随着住宅市场信心回潮，接下来步入快速增长阶段。
目前偏高的可交易住宅供应量会在开始阶段限制房价增长，但随着供应量的下降，房价涨幅将在2021年底前达到每年5%的水平。
大伦敦地区住宅市场预测
Greater London
假设英国脱欧按照以上假设推进，预计大伦敦范围内住宅市场的信心，将在2019年下半年恢复到正常水平。
大伦敦房价涨幅会在2020年达到2%，并在2021-2022年间达到每年4%的水平。
伦敦预测总结
- 2019-2023 –
后
报告显示，未来三年，伦敦动工的新建住宅数量将稳定在每年2万套左右，并在2023年结束前回升到每年2.5万套的水平。
与此同时，Help to Buy政策（英国买房优惠政策）在过去5年帮1.2万户伦敦家庭完成了购房交易，提升了交易量和可负担水平，这个政策对伦敦新建住宅项目未来和伦敦房价的底层支撑都非常重要。
特别是在自住购房者占较大比例的伦敦市场，虽然过去三年英国国内与海外投资买家都有所减少，但Help to Buy为伦敦市场带来了难得的活跃买家。
从上面的预测总结表可以看出，除了房价以外，租金方面也会同步增涨，至2023年全英租金累计涨幅将达12.6%。
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