深度干货！美亚置业详解：什么是房产PIE？买房如何选择潜力区域

深度干货！什么是房产PIE？买房如何选择潜力区域

什么是PIE，房产PIE

2018-09-13

据澳洲专业数据分析机构Urbis概括，影响房地产价值的三个最基本因素分别为：
POPULAITON：人口
Infrastructure：基础建设
Employment：就业

相信对于很多刚接触或者准备想接触房地产投资的人一定会很关心一个问题，就是到底买怎么样的房子最增值？最有保障？人们常说的好地段又指的是什么？下面美亚置业给大家说说，所谓的好地段到底指那些。

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通常我们知道，全世界大多数的大都市，像咱们国内的北上深广这几个地方的房价是全国最高的。以深圳为例，深圳房价通常都是以市中心中心点为房价最高，如福田，南山，其次的周边地区如罗湖，西丽，宝安，接下来再是龙岗，龙华，观澜等较为边缘的地方，我们可以假设市中心就是鸡蛋的蛋黄区，市中心往外逐渐扩展的地方就是蛋白区，蛋黄区的房价最高，而越往蛋白区扩展的区域就是房价相对比较低一些。
为什么蛋黄区的房价永远居最高而蛋白区永远都是偏低呢？

其实，道理很简单，那就是房地产其本身的价值最根本的原因是它本身的稀缺性。物以稀为贵，人越多的地方地就越少，那相对越拥挤的地方大家都想要购买那里的房子，时间长了供不应求，那么房产本身的价值与偏僻点的地方就明显的有落差了。

为什么市中心人会这么多呢？
首先市中心也就是商业中央城区是汇聚了众多大型企业包括很多高楼的地方，这种地段往往都会吸引非常多的人群前来就业。因为就业所以吸引产生了大量人口，因此在人多密集的商业区我们可以看到各种不同种类的大型购物广场，美食店，密集的地铁站公交等等。

因此，我们看到世界每一个大都市如北、上、广、深这几座城市的市中心都能看到高楼大厦云集，有高楼的地方附近一定也有各式各样的购物美食广场，广场内也是汇集了各式各样饭店，酒吧，电影院，超市，购物品牌店等。基本上人口密集的地方都会有一个地铁中转站以及多个号码公交车和的士等候站等等。简单而言就是就业产生人口，人口产生基建设施，基建设施又产生就业，3者互相循环，这就是Population（人口），Infrastructure（基建），Employment（就业），简称PIE。

全世界任何一个高房价的区域（除奢侈品房产外），房价增长快或者房价居高不下的区域都离不开PIE原理。
其实不单只只有市中心区才会有高房价增长，我们一定要知道一点就是PIE指的是就业带来人口，人口带来基建，基建带来就业这三点因素，因此在国外很多城市，如澳大利亚的布里斯班，墨尔本，悉尼等这几个地方除了市中心的房价增长幅度大，房价居高不下之外，这些城市还有共同的特点就是，许多人都是住在郊区，这些郊区都会有许多相应的就业区域，附近也会有大型购物广场或者一些购物中心，学校等让附近的住户使用。人口密度上去了，需求就会变强，房价自然也会跟着上涨。

还有一种值得投资的区域就是政府规划未来发展区。有许多人会有一种误区，买房子一定要买在已经很旺的地方，毕竟这是肉眼看得到的环境会让人觉得买了不赚起码也不会亏的感觉。但事实上，购买政府规划发展区其实会更好。

在国外像澳大利亚这种地方的法律是非常严格与完善的，只要是政府审批通过的议案是必须要落实执行的。因此当你发现澳洲有哪些政府批文开发的地方但现在看起来还是荒无人烟的话，请你别错过了，这种地方往往都是投资商机，因为你会发现你购买的时候是最低价而当一切东西开始完善起来，之后房价就会出现猛涨。

这种案例在澳洲许多城市发生过，例如悉尼的Zetland, Green Square, 布里斯班的Newstead, Hamilton, 墨尔本的Wyndham等。在国内企业也有很多类似的案例，大家熟悉的上海浦东新区，80年代的时候上还有一句传言就是：宁可买浦西一张床，不买浦东一间房。而现在的浦东，均价10万每平方，远远超过了浦西的房价。

因此美亚建议，如要投资入市房地产，选择准备或正在打造的以人口，就业，基础建设完善为3点结合的区域，减少成本同时利用杠杆原理来获得做大值收益。

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