前不久，两会政府工作报告再次强调，房地产的发展应该坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，以便广大人民群众早日实现安居宜居。而且，房地产税立法将是今年政府的工作的重中之重。于是，上海、南京、长沙、武汉、杭州等热门城市相继推出“买房摇号”；3月30日，西安也宣布加入其中；

3月31日，成都发布补充通知，规定刚需家庭可优先摇号选房。而海南省则宣布加码限购，规定非本省户籍居民家庭商贷首付不得低于70%。 

3月28日，深圳市开始实行“三价合一政策”，要求有关部门建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，抬高了购房二手房的门槛和成本。

（图：深圳“三价合一”新政落地）

事实上，近10年来热门城市房价飙升，无数炒房客赚得盆满钵满。房价居高不下，已经成为经济发展的定时炸弹。

为了打击投资炒作氛围，减缓房价上涨预期，于是才有了自2017年以来，中国房地产行业经历了限购、限贷、限价、限售、限商为核心的行政性调控，再到租售同权，住房租赁试点等住房供应体系的一系列调控。

多数专家认为，随着本轮周期的调控，中国房地产价格正走入涨幅放缓甚至下行区间。自2018年往后，我国房地产投资将面临诸多风险：

第一，城镇化和人口增长所产生的刚需和改善型需求逐步减弱。2016年到2017年，在全面放开二孩的情形下，新生人口只比“十二五”期间增加12%，生育率只有1.18，低于日本和韩国。再加上90后生育人口基数减少，人口数量也会下降。

第二，城镇居民负债水平逐年升高。近10年来，城镇居民总负债占可支配收入的比例从18.52%上升至79.42%；可支配收入增长率却从14.5%下降至8%，随着可支配收入增长率的逐年下降和债务率的上升，我国居民在房屋购置方面的支付能力相应下降。

第三，流动性宽松的货币环境不复存在。美联储紧缩政策的溢出效应，导致全球利率中枢上行，人民币利率也不例外。新增就业人口的减少，稳增长压力减小，去杠杆成为主旋律，这个宏观调控基调也决定了流动性的中性偏紧。

（图：中国家庭负债情况）

第四，住宅用地的“供给侧改革”改变市场对未来房地产供给预期，从而降低因土地稀缺而导致的住宅供给紧张。早在2017年8月28日，国土资源部、住房城乡建设部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，宣布郊区集体建设用地进入租赁市场。

此外，3月23日，为应对美联储加息，央行在宣布将以利率招标方式进行100亿元7天期逆回购操作，中标利率上调5个基点至2.55%。

这种“逆回购操作”，通常都被解读为“变相加息”，通过调高央行给金融机构融资的利率，来引导市场利率上行。这对楼市来说，是一把“大凶器”。投资者向银行借钱的成本提高，长期借款上，房贷就更贵了。

正如世界银行所言，未来中国一线城市的高房价跌幅在个位数问题不大，但如果房价跌幅超过20%以上，就会出现弃房断供的情况。当前，国内的房贷利率不断上调，已压得购房者透不过气来。

2017年，一线城市周边的三四线城市涨势惊人。但问题是，这些买家购房并不是为了自己居住，而是为了将来能有更高的价格出售。

表面上看，三四线城市去库存获得了超预期的效果。如果他们看不到房价上涨的预期，就会大量抛售房源，疯涨的三四线城市房价就会出现大调整。

 （图：2017年国内主要城市房价泡沫）

而一二线城市的情况也不容乐观。据国内著名研究机构CCEF的数据显示：2017年房价泡沫水平最高的城市依次为北京、厦门、深圳、上海、三亚，房价收入比均达到20倍以上。租金收入比较高的城市为三亚和北京，40%左右，已经没有太多的上涨空间。

同时这24座城市的年化租售比都在3%以下，低于无风险收益。低租金收益率反映了居民对房地产的投资主要是为了价格上涨的资本利得，一旦房价上涨的预期改变，投资性房产将遭到大量抛售，当地房地产价格面临下行压力。 

有鉴于此，世界银行、法国巴黎银行对我国房地产市场频频预警。在可预见的时间里，国内的房地产充满不确定性，已经不再是最佳的投资手段。

相形之下，国外一些国家的房地产市场要更健康一些。美国的房产虽然也已经过了快速开发的阶段，但世界头号大国的魅力不容小觑，人口涌入的进程还远未结束，具备房地产长期升值的基础条件。以美国佛罗里达为例，近年来，其房产的出租年回报率至少有5%，未来前景可观。

除了北美，“一带一路”等历史机遇也给东南亚国家带来了一大波红利。尤其是地理位置居中、位于中南半岛海陆空黄金交叉点的的泰国，犹如十年前的“北上广深”。

（图：泰国房价走势）

因为距离中国较近，人文及气候相似，医疗、教育水平先进，生活成本低廉，房价上涨空间大，租金回报高，再加上过去5年中人民币兑换泰铢的汇率增长了19%，使得泰国房产在中国投资者眼中更具吸引力，大批高净值人群开始将新的投资目标锁定在泰国。

根据统计，近一年泰国房价涨幅为12％，泰国房地产中有将近一半是由外国人持有，随着人口持续流入，加上币值稳定，未来曼谷的房地产升值收益预期会更为可观。

美亚置业推出的中央溪谷国际社区便是中国人最为青睐的项目之一，该项目靠近曼谷新CBD 3.0区域，永久产权，高级装修，配套齐全，交通便利，收益率高达7%，是泰国房产投资的优质之选。

（点击图片查看项目详情）