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解读澳洲房产市场

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2017-09-22
澳大利亚统计局(ABS)发布了2016年人口与住房普查(2016 Census of Population and Housing)的信息,通过描述2016年“典型”澳大利亚人的主要特征,反映了澳大利亚人口多样化的日益增强。根据澳洲金鼎集团的数据显示,澳洲迎来了里程碑意义的时刻!未来澳洲的亚裔人口将很快赶超欧洲人,成为澳洲最大的族群!今天澳洲金鼎集团请来特邀顾问为大家梳理一下澳洲房地产投资那些事,让您稳赚不亏。
 

2016年2月16日,澳洲人口数量正式突破2400万大关!比官方预计的时间提早了17年!生育率的大幅上扬,更长的寿命和大量增加的新移民,都促使了人口数量迈入了这一里程碑。自2011年人口普查数据一来,墨尔本的人口增长已经赶超了悉尼!在五年时间中,墨尔本的人口数量增长了12.1%至448.5万人!悉尼的人口数量上涨了9.8%,达到了482.3万人!  


而移民更是占据了新州和维州人口组成的28%!西澳人口组成的32%!从2300万人口到现在的2400万人口,只用了2年9个月零2天。而相比之下,上个世纪后半叶,澳洲人口增加100万人花了4年半的时间。根据最新的统计数据显示,截止2016年12月31日,澳洲的人口达到了2440万人!


在1999年,澳洲人口达到1900万的时候,国家统计局预计到2033年人口将增至2400万,按当时的趋势,官方预计每增加100万人口需要7-9年,而事实上,这只需要3-4年而已。
在2001年时,每个女性平均生育1.7个婴儿,到了2007年至 2010年之间,每个女性平均生育2个婴儿,但这也远低于1960年至1961年间每个女性3.5个婴儿的生育高峰。另外,人口寿命更长也是一个重要因素。男性预计寿命由76.6岁增至80.3岁,女性预计寿命由82岁增长至84.4岁。还有就是净海外移民数量在不断升高,尽管过去几年中增速减缓,但是总体来说比20世纪末是大大增加了。 
 

澳大利亚的房价过去20年来基本一直在持续上涨,在这种整体持续上升趋势下,路途中的“颠簸”就可能容易被大家忘记。而在目前澳洲房市火热,又存在着潜在巨大风险的情况下,回头看看之前房价下跌的原由,可能会给现在的市场带来一些启发。


澳洲金鼎集团分析师Cameron Kusher先生最新的Property Pulse报告剖析了自2008年金融危机以来,澳洲主要房地产市场的最大两次房价下跌情况。


而且值得注意的是,最近已经有迹象表明澳洲的房价开始降温,其中悉尼和墨尔本的房价在5月出现下滑。市场中一直有人认为澳洲房价是扶摇直上的,所带来的风险也在逐渐加深。但是纵观从1997年到现在的澳洲房地产市场的增长,Kusher先生表示,过去二十年澳洲的房价已经上涨了346.4%。其中有两个明显下滑并跌入负增长的时期。


第一次是在2008年全球金融危机的负面影响之下,当时澳洲房价由涨转跌,各大城市的房价跌幅都保持在了个位数百分比,也就是房价没有下跌达到或超过10%;之后在澳洲积极的财政和货币反应政策下,下跌趋势被遏制。Kusher先生表示,当时澳洲积极的降息措施、现金支出刺激政策、以及对首次置业者的贷款批准增加,成功的刺激了需求并扭转了房价的下跌。当时,澳洲现金利率从2008年8月的7.25%,一路降息至2009年4月的3%。


第二次澳洲房价的大幅下跌发生在2010-2012年,在这次下跌中,许多首府城市的房价都出现双位数百分比的跌幅,比第一次来的更“凶猛”。其中达尔文的房价跌幅在那一时期高达近20%。 
 
Kusher先生表示,这一时期的房价下跌主要由于应对全球金融危机影响的经济刺激计划开始收缩,在利率开始上涨、首次购房者的房贷被限制等情况下,房价不断走低。

澳洲央行从2009年10月开始加息,在2010年11月,澳洲现金利率已经从3%上升至了4.75%。而之后从2011年11月开始,澳洲央行再度开始降息,随后六年,现金利率稳步下降至目前的历史最低利率1.5%,中间再没有加息举动。澳洲的房价增速也随之反弹至了高增长位置。


Kusher先生指出,虽然澳洲目前没有像全球金融危机那样的外部冲击事件影响,但是就业已经成为了一个关键问题。他表示目前澳洲的失业率与2009年的水平相似,而就业不足水平也是处于历史高位。


不过鉴于低工资增速、服务成本增加和家庭债务高企对澳洲经济的潜在负面影响,普遍的共识是如果澳洲现金利率还会变动的话,可能仍是向下降息。


但是澳洲央行对澳洲经济的未来增长预期较高,同时政府的宏观审慎措施也在不断加强,银行监管机构APRA就在今年频频出台新的限制举措限制房市风险。一些房贷的利率,特别是只付息房贷的利率都有所提升,也对借款者形成了压力。

  

Kusher先生也表示,澳洲出现像之前两次那样的房价增速暴跌的条件,可能就是澳洲的货币政策收紧,但是目前来看短期内澳洲货币政策出现收紧的可能性并不大,澳洲房价将继续上扬。


所以目前投资澳洲房产仍是大势所趋,不仅仅是作为投资,后期作为移民也是一个很好的选择,毕竟行内人都知道房产可以作为移民的一个大的加分项!综上所述,纵观澳洲房产市场,无论是从大环境,房屋市场,法律,细节还是潮流等各方面,都具有无可挑剔的良好条件,是寻求海外投资的人士的最安全,稳妥,放心的选择。

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