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【泰国买房全攻略】我在清迈买了套公寓,这是我的买房经验

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2017-09-21

我在泰国清迈买了套公寓

以下是我的一些购房经验

供想在泰国买房的人士参考



泰国是个美丽的东南亚国家,去过泰国旅行的朋友们都知道,每年从世界各地来泰国参观旅游的人非常多。仅2017年上半年赴泰旅游的国际游客就达到1733万多人次,为泰国带来综合收入约为1.37万亿泰铢(约合2750亿元人民币),同比提高了6%(数据来源:泰国旅游和体育部)。而中国仍是泰国入境游最重要的旅游客源国。



除了庞大的游客量外,泰国曼谷、清迈等地也是很多影视作品的取景地,如《泰囧》、《杜拉拉升职记》、《门徒》、《唐人街探案》、《杀破狼2》、《扫毒》、《湄公河行动》、《非凡任务》等等。


泰国全民信仰佛教,决定了大部分泰国人很友好,虽然工作节奏缓慢,办事效率不高,但泰国被誉为世界七大养老圣地之一,外国人只要年满50岁即可申请退休签证。泰国的清迈又是在泰国养老的首选地,清迈的气候类似中国的昆明,四季如春,气候宜人,非常宜居。


现在清迈的外籍人士数量已超过4万人,并且呈持续快速增长之势,来自中国大陆的人尤其多,这些中国家庭主要被清迈更低的房价和这里国际学校更低的教育成本所吸引。清迈和国内诸多城市都有直飞航线,并且中泰铁路项目即将开工,以后可以从昆明坐高铁去泰国,预计车票来回只要700元人民币。泰国非常欢迎各国人士来此养老,聚居了大量欧美、日韩人士,安度晚年。

 



身处泰国,还可以享受周到的旅游服务和硬件设施,比如可以尝尽世界美食,无论是泰国菜日本菜韩国菜意大利料理美国快餐咖啡甜点等等应有尽有。所以我选择泰国购房置业!


而且,泰国的房产价格不高,在清迈,约36万人民币起就可以在中心地段买一套全包的精装公寓。公寓面积按照使用面积计算,永久产权,也不会出现强拆现象。中国房价摆在国际上都算贵的,动辄几百上千万的房;在泰国,50万以下就可以买到黄金地段的精装公寓——普纳国际公寓。(点击图片查看项目详情)

项目位于清迈新城核心,中国城绝佳投资价值洼地,社区内唯一美式大社区服务模式住宅。项目周边及社区配套齐全,出行交通便捷。售价约36万 - 100万人民币,1-2房,首付仅25%。


泰国旅游人气这么旺,公寓的出租率也很高,无论是投资还是自己度假居住都是性价比很高的选择。特别是清迈,清迈地处泰国北部的内陆地区,与缅甸、老挝离得都很近,受到热带海洋气候的影响也相对较小。并且当地有很多华裔后人,英语、泰语不好的国人在此居住、生活也基本无压力。于是,我在清迈买了一套公寓。

 

以下是我自己清迈置业的一些实际操作中的记录和心得,仅供参考:


1、泰国房产面积的计算:泰国房产一般以套内使用面积(A)来做销售参考,不同于国内的建筑面积(B),面积换算基本等同于A/0.75~0.85=B。TIPS:泰国房产的阳台部分是包含在使用面积里的,国内房产则是阳台部分仅算一半的建筑面积。


2、泰国房产套内设施:国内基本是毛培房或所谓精装修,精装修也不包含家具、电器只有软装。泰国房产则基本包含套内的所有家具—沙发、床、桌子、电视柜、衣柜、茶几等;家电包含电视、电冰箱、洗衣机、空调、微波炉等;软装包含所有装潢。所以泰国房产真正实现拎包入住。TIPS:具体家具、家电开发商在签约合同上都会列举清单并标注品牌,如该品牌的家具、家电没有货也会用同价位的商品替代。


3、泰国房产期现房:泰国销售的房产分为期房和现房。期房购置初期只须缴纳总房款的30-40%(最多),临近交房时才缴纳尾款。现房购置则分为定金(50000泰铢)、首付(30%含定金)、尾款三部分,付款周期一般为2-3个月。TIPS:定金额度、首付款比例、付款周期须根据不同楼盘而定。


4、泰国房产的产权:泰国房产基本为永久产权,土地是你自己的,房屋是你自己的,没有人可以剥夺你的权利。外籍人士的物业所有权和泰国人一样受到法律保护,就算有开发商或者政府要购买你的房屋,也只有征求你的意见,不能强制购买或拆迁。而国内房产的产权是40-70年。TIPS:以上仅指公寓,泰国的别墅是不能由外国人持有的,必须是当地人持有或公司持有,后面会专门讲到。


5、泰国公寓的朝向选择:因为是热带国家日照很好,公寓楼盘的建设朝向基本是偏南北向,没有正南北的。建议选房时尽量选择朝北方向的公寓,泰国基本上也是朝北的最贵;其次选择朝东,最差是朝西和朝南的。


6、泰国公寓的所须缴纳费用名目:总房价、契税、印花税、过户费、物业费、维修基金、会所年费、水电开通费、银行开户费,基本罗列如上,如还有遗漏再行补充。


7、泰国公寓的投资回报:泰国公寓租赁率很高,一般是房价的5-8%,也就是50万人民币的公寓年租金2.5W-4W人民币的回报。租赁分为酒店托管和长租两种,可以开发商代持、物业代办或当地中介代租,请自行了解选择。在对比国内的高房价、低租金、环境差后,会是相当好的投资选择。


8、泰国看房:中国中介会联系当地中介,买房人须告知出行时间及入住酒店即可,当地中介会前往酒店接送买房人前往楼盘实体或样板间看房。如看房人较多,中国中介还会统一组织出行。看楼盘实体也就是具体房间时,一般为空房,但洁具、卫浴等软装都已做好,只是家具和家电没有配置,在买房人付完所有费用后开发商会按照签订合同的要求进行添置。一般从看房到购置,最少须前往两趟。



以下是关于各类税费的问题


1、泰国置业的税费:新房交易涉及契税和印花税,还有就是过户费。公寓的契税一般为2%,开发商和买方各付一半;印花税是0.5%,基本由开发商缴纳;过户费因为还未缴纳,具体费用不详,待缴完再行告知。


2、泰国的物业费:泰国的物业费基本是国内房产的3-4倍,30-120泰铢/平米,具体根据楼盘而定。物业费高有高的道理,提供的服务也是国内房产不能比的,安保、社区保洁、公共设施维护、停车均含在内。同时购房时须一次性付清2年的物业费用。


3、泰国的维修基金:泰国的维修基金300-500泰铢/平米。过户时候要一次性付清维修基金。


4、泰国房产的会所年费:公寓基本上都有健身会所,这个费用也是必须缴纳的,基本是3000-6000泰铢/年,一次性缴纳2年。会所大致包含健身器械、泳池、桑拿。


5、泰国房产继承:泰国房产继承仅需缴纳一定的过户费,基本没有继承税,孩子20岁成年即可办理。TIPS:签订买卖合同时就须注明买方的父母和子女的名字。具体也要根据当地法律情况而定,办理前须再次确认。


6、买卖合同的签订:新房一般开发商会提供英泰双文合并的合同。国内看中意向房产后,可通过中介向开发商索取电子档的合同英文版本先做了解。TIPS:先期电子档的合同与正式签约会稍有出入,请务必注意。


7、款项支付流程:看中所选房产后,就须向开发商支付定金,一般为50000泰铢;签订买卖合同;接着带上买房人护照、签订的合同前往当地的银行开户,将国内资金转入该账户;分两次将该账户的首付(已扣除定金金额)和尾款支付给开发商;另外还须将维修基金、物业费、会所年费、水电表开户费、税费等一并交由开发商代缴。


8、货币结算:泰国房产均要求美元结算,公寓费用一般都超过5万美元。国内每人每年可兑换的外汇为5万美元,所以基本需要2-3人兑换。海外汇款间隔最好7-10日,每次不超4万美元。钱款到达海外账户时,海外银行自动根据当日该行汇率兑换为等价泰铢后,即可支付相关费用。TIPS:国内外的汇率会有差距,请有意置业的人士务必关注。


9、泰国房产产权详解:外籍人士来泰基本是持护照只能购买当地的condon,也就是公寓。整个公寓项目也不是所有房子都卖给外籍人士,必须有51%的房产销售给当地人。当然售价也不相同,售给当地人的价格明显较低,从当地别墅的超低价格就可以看出。有人担心售给当地人的公寓价格低,会不会有人把当地人购买的公寓拿来炒房。其实这点不用担心,因为泰国当地政府限定了5年内的新房当地人转让给外籍人士,当地人需要缴纳高额的转让所得税,这就决定了当地人所持公寓基本就是自住或租赁。

又由于泰国整体是个旅游国家,清迈的公寓开发项目又不像曼谷、普吉、芭提雅那么密集,所以投资前景还是不错的。至于大家关心的别墅或是联排,价格和品质那是真心的不错!但由于泰国的法律规定,是不能直接销售给外籍人士的,只能以租赁或公司持有的方式让外籍人士入住,也就是外籍人士无法获得合法的产权!


10、租赁方面:可以一次性签订30年的租约,并且可以续租2次,也就是90年。有最新消息,泰国政府准备修改租赁期限,一次性签约由原来的30年延长至50年。至于公司持有方面,须外籍人士在泰国当地开办公司,当地人须持股51%以上!并有用人要求,也就是要聘请一定的当地员工!那费用就更是繁杂了!

(以上内容均是与当地中介沟通交流总结所得,仅供参考)

更多泰国房产咨询:美亚置业集团4008-303-103

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