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十年河东,十年河西,悉尼房产最大的竞争对手倒台后,投资者该知道些什么?

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2017-08-04

十年前,悉尼和珀斯的住房成本差距不足5000澳元,但在今天,这两个地方的房屋价值已经完全的不同了。在珀斯的投资者是如何“完美”地错过了悉尼方式过去十年内118%的飞跃式上涨的呢?

尽管矿业热潮的退去导致下滑不可避免,但在五年前,房地产中仍有专业人士在报纸或杂志上发表认为珀斯房价仍将飙升的观点。

他们的预测其实是有一定的基础的,包括最高经济报告还有2012年的CommSec都指出西澳大利亚的经济表现非常地强劲。

但到了2015年,它就变成了全澳“最糟糕”的经济体,在最新的报告中指出,“失业”是该地区经济发展最致命的地方。但同时, 悉尼也一样榜上有名。

是什么导致了两个地区房价的分歧?

这两个市场在开始的时候价格水平虽然相差无几,但是他们的经济驱动力却是完全不同的。


BIS牛津住房经济学高级经理Angie Zigomanis表示,珀斯的经济严重依赖于它的采矿业,因此,当这个产品的周期到达了底部或是市场遇上了萧条,那么它的经济将会遭受到很大的影响。

2012年前的10年中,澳大利亚的矿产出口比原来增加了三倍多,这造成了珀斯当地人口增长强劲,租金、房价上涨和建筑热潮。

 

Zigomanis先生说,当这个商品在2011年达到了顶峰时,有部分的行业巨头已经悄悄地撤出这个行业,这在就业率跟收入中就反应了出来。那些有两份收入的家庭可能只剩下了一份收入,而那些高收入的家庭也可能变成了低收入家庭。

 

“这就是价格上涨太快且供应量太过强大而导致的。”

 

而在悉尼,虽然经济发展缓慢,但是房屋的价格并没有受到那么大的影响,这是因为悉尼并没有高度依赖某一个行业。而且,人口增长仍然保持强劲。

 

SQM Research总经理Louis Christopher表示:“悉尼和珀斯是粉笔和奶酪,差距不是一般的大”。

 

悉尼的经济格局更加的多样化,并没有因为某个商品的价格变化而对经济产生较大的影响。但是,作为一个“负债比较多的”的城市,人们往往对利率的变化非常的敏感。

 

而珀斯于悉尼的相互作用也就发生在这。

 

天知道“房价”经历了什么

悉尼人在很大程度上应该感谢珀斯,因为没有它的剧变就没有低利率,就不能“引爆”东海岸房产业的繁荣。

矿业是澳大利亚经济的主要支撑,所以当2011年下半年西澳,北领地和昆士兰州的矿业部门相继破产以后,储备银行就开始大幅降低利率来作为应对措施。

Domain集团首席经济学家安德鲁·威尔逊(Andrew Wilson)表示,过去四年因为矿业部门收入下滑而做调整的利率,是悉尼房地产业蓬勃发展的主要契机。

在东海岸房价飞涨的同时,因为没有新的经济动力注入且人口也没有明显的增长,所以珀斯房屋的价格一直停滞不前。

 

到了现在,珀斯的房屋中位价为556,000澳元,比2014年的616,000再往下降了60,000澳元。

 

安德鲁·威尔逊(Andrew Wilson)说,“价格下降是自我实现的,随着人们对该地区的信心下降,那么该地区就越少人愿意购买,价格自然会一降再降。”

 

与此同时,悉尼经历了快速的增长期,房屋的中位价已经达到了117万澳元,而在2012年,这个数字仅为64.6万澳元而已。

目前房价格局将持续吗?

悉尼房价飞速飙升的步伐已经放缓,预计在未来的几年里,市场将进入一个相对冷静的阶段。

 

科廷大学副教授史蒂芬·罗利(Stephen Rowley)说,“已经有一些信号表明,西澳的房价已经差不多触底反弹了,随着人口增长的再次回升,他预计在明年,珀斯的房价将稳步复苏。”

 

西澳大利亚房地产研究院院长Hayden Groves指出,六月份季度价格稳中有升。

 

他指出,西澳的房市不可能在经历一次暴跌,且价格已经接近市场的“底板”了,所以未来的上升也变得“指日可待”了。

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