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最全盘点|海外置业最热的7个国家:税费/利率/政策/购房成本

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2017-01-16


 

中国投资者海外置业主要国家

 

过去10年被称之为国内房产的“黄金十年”,国内一线城市房价如火箭般上涨,一夜之间,造就了北上广深一线城市众多高净值人群,也引来了一波波的“史上最严”的楼市调控。

 

先知者先觉,一部分土豪或许早看到了国内房地产泡沫终有破裂的一天,再加上目前国内经济下行、人民币贬值风险加大,到海外买房置业已经被越来越多国内投资者认识和接受,尤其是一二线城市的高净值人群成为主力人群。

 

海外置业虽说可以规避汇率风险,实现保值,但国外的税负名目繁杂,买一套房要交哪些税费?每年的持有成本能比较得过升值幅度吗?本文将美国、加拿大、澳洲、英国、马来西亚、泰国、日本等7个国家的税费归纳整理。

 

北美洲


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北美洲地区主要包括美国和加拿大,是中国移民和投资购房的主要热点地区之一。

有数据显示,2014-2015年,中国人在美国买房花了286亿美元(约合1775亿人民币)。

 

美国

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有不少人说在美国置业“买房容易养房难”,购买美国房屋不仅要每年缴纳房产税,还有保险费、物业费等,出租或出售时要缴的个人所得税、过户税等。

 

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美国购房的相关税费

 

其中:

1、遗产赠与税未列入其中,因当房地产被作为遗产和被赠与时才征收,针对美国国民超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。而外国人每年每人可赠与1万4000元免税,但在美国的遗产只有6万元免税额。

2、各州对待海外投资者态度不一,比如加州可以贷款,而亚利桑那州则不能对外国人贷款。

3、房屋购置期最大头的费用支出是房产经纪费,但可与雇佣的房产经纪人协商降低费用。

4、房产税各州甚至每个市税率不一,且为每年都交,直到你将房子卖出或转让。

5、若贷款买房,外国人首付至少30%,房贷利率也有所区别,无合法身份的外国人贷款利率在5%左右,而有合法身份的为3%-4%。

 

注:

1、加州可以不用律师费,其他州都需要找律师缴纳律师咨询费。

2、各项税费加起来占总房款的4-4.5%左右,如果和律师或者经纪人再协商,比例可能再低一些,这个在买房前需留出预算空间。

3、房产税越高,政府对小区的教育、交通等公共设施投入越大,公共环境会更好,更多的是为业主造福。

4、因房子是永久产权,一年的持有成本占总房款1.6%,如果每年房子升值3%左右,还是可以有所增值的。因此买房还是考虑好地段,不是看到税费高就不买了,而是房产税越高的地方升值越快(大概率),增值越快!


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加拿大

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加拿大一直是中国人移民或投资购房的三大热点国家之一,主要集中在温哥华、多伦多等大城市。那么在购房期和持有期的投入哪些成本呢?

 

加拿大购房的相关税费

 

注:在加拿大购买新房需缴纳房屋总价5%联邦税,是一笔不小的支出。

 

澳洲

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近年来澳大利亚日益成为华人投资移民胜地,中国富豪在澳买豪宅的新闻更是层出不穷。悉尼、墨尔本则是投资置业的热点城市,那么在这买房又需要支出哪些成本呢?

 

澳洲购房的相关税费

 

注:

1、澳洲并没有房产税,但在买房时有印花税,各州也不尽相同,但都采用进阶制缴纳。如悉尼所在的新南威尔士州,采用六档进阶缴纳,最高为超过100万澳元的房产,计税金额为超出100万澳元的部分,每100澳元缴纳5.50澳元+40,490澳元。

2、澳洲对海外投资者购买二手房有限制,没有永久居住权(绿卡)的海外人士不能购买二手房,只能购买新房,且旧房拆除以后如果没有增加房屋数量,也即拆一套建一套也不能被认为是新房,海外人士不能购买。

3、另外,假如你一年里有超过6个月的时间居住在澳大利亚,那么你也必须交纳收入所得税。

 

欧洲

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无论是绅士国度英国,还是拥有浪漫之都巴黎的法国,亦或是行事严谨的德国,都留下过大批中国投资者的身影。下面分析英国投资购房所需的成本。

 

英国购房的相关税费

 

从中可看出:英国的印花税比较高,这在一定程度上限制了炒房现象。

 

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亚洲

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日韩、新马泰都是中国人旅游的热点国家,投资购房的热度虽然还赶不上北美和澳洲,但也是有增无减。接下来介绍马来西亚、泰国、日本购房所需成本。

 

马来西亚

马来西亚购房的相关税费

 

注:

1、  外国人在马来西亚买房是可以贷款的,一般可以贷到50-70%,银行按照申请人提供的资产证明做评估而决定贷款比例。

2、  大马政府为保障本地人利益,要求外国购房者只能购买100万马币(合人民币164万元)以上的房产,但各州对此政策底线要求不一。

 

泰国

泰国购房的相关税费


注:

1、  过户费与购买时相同,一共2%,买家卖家各付1%。

2、  印花税是0.50%,印花税是根据官方评估价值或合同售价,择其高者。

3、  特种商业税是3.30%,持有超过5年,免税(特殊营业税是所有公司和持有房产少于5年的个人应付的。它是根据官方评估价值或者合同售价,择其高者。如果房产被用作为基本居住,卖主为户主不少于一年,则个人可享免特色营业税。)

4、  个人所得税会根据卖主为个人或公司而有所不同。如果卖主是公司法人,那么预扣税就固定为1%的登记售价或评估价值(择其高者)。然而,如果卖主是个人,预扣税根据房产评估价值用递进率计算。

0 - 100,000 BT 5%

100,001 - 300,000 BT 5%

300,001 - 500,000 BT 10%

500,001 - 750,000 BT 15%

750,001 – 1,000,000 BT 20%

1,000,001 – 2,00,000 BT 25%

2,000,001 – 4,000,000 BT 30%

4,000,001以上 BT 35% 

 

日本


需要了解的是:

日本整体房价相对欧美国家偏低,中国投资人便大批涌入日本市场。2015年,境外投资者在日本房产市场共达成的交易中,中国大陆买家3.4亿美元成交额居第四名,占4%。

 

日本购房的相关税费

注:

1、日本的税费项目比较繁杂,各项税费加起来占房屋总价的7%-8%左右。

2、固定资产税=固定资产评价额×1.4%,固定资产税评价额由政府部门每三年进行一次评定,大约为市场交易价格的50%-70%。

3、日本是地震多发国家,如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造,依据不同的条件,可获取1-3年不等的固定资产税和城市规划税的减免。另外,对土地征收的税额达到上一年度1.1倍,超出部分予以减免。

4、若投资购房,注意一些房产经纪公司标注的收益率多为表面收益率,即没有减去管理费、修缮费等的收益率,要注意看实际收益率!

5、贷款方面,海外投资者一般不能在日本银行贷款(除了有永久居留权或在日本上市公司工作),签约时首付10%,但1-2个月内需付清尾款。

6、中国人在日本购房可通过中国银行日本支行贷款,但条件较多:

国内年收入在20万元以上,或在日本年收入400万日元以上,并开具近三年的纳税证明;

在日本贷款购买的房产,面积需在25平米以上,且为近30年所建的房屋;

还款期限为20年(最长25年,投资用则最长15年),贷款偿清时年龄不得大于65岁,贷款期限+房屋房龄之和小于60年;

满足以上条件(其实并不难)可贷款,首付10%,贷款为固定资产评价额的50%,剩下的则要在签约后一个月付清,一般可贷20年,利率在3%。

7、若贷款买房,在购置房产之前预算空间至少在总房价的60%-70%左右。若不贷款,则为总房款外加7%左右的税费。

 

总结:

1、美国、加拿大、泰国对首付比例要求较高,其他主要国家多为20%起,马来西亚与日本对首付要求最低10%起。

2、具体购房成本情况应根据具体项目情况计算,因地段、交通、教育等环境不同各国都会有差异。