每周，美亚置业将向国内投资者解答美国买房投资中遇到的税务方面的问题。
本周的问答如下。

问：如果您打算在今年出售美国的几处物业，但相对缺乏经验。如果快速买进卖出，有什么税务影响？应该多等一段时间再转手吗？

就美国房地产交易而言，增值税和房产税是两大主要税种。

房产税取决于买入时的市场价值，而联邦的增值税按照卖出后获得的净利润征收。通常，业主持有物业的时间决定了税款金额。

美亚资深人士表示：“一般而言，持有时间少于12个月的投资物业将被征收短期增值税，其税率与一般所得税的税率相同（即固定税率）。”

除此之外，“美国有41个州对房地产交易征收州增值税，基本为净利润的3%到8%。”

专家说：“当投资物业的持有时间大于或等于12个月，则适用于长期增值税，与短期税率相比可享受一定的减免。”

举例来说，适用于最高边际税率的纳税人应按照39.6%的联邦所得税率缴纳短期增值税，但对应的长期增值税率可能只有20%。

有时候，持有时间是否大于12个月确实非常关键，但在某些情况下，持有12个月以上再出售并不一定能够获得更高的收益，其中包括：

1、卖家是外国公民，而非美国公民或居民。对于非居民外国人，联邦的增值税率固定为30%，而且不考虑持有时间的长短或者个人纳税等级。因此，非居民外国人（外国公民）决定是否在一年内转售物业不受制于联邦增值税。“但任何州增值税仍然适用。

2、卖家是美国居民，而且处于较低的纳税等级。较低的纳税等级意味着较低的增值税。他说：”如果卖家居住在美国，长期和短期增值税之间的差别可能高达20%，通常在10%到15%，这取决于卖家的个人纳税等级。

3、有迹象表明，市场即将迎来高峰或者陷入低谷。“当市场处于下行通道的时候，在增值税方面承受损失好于12个月后面临更大的价格损失。”

还有所谓的“同类财产交换”。

在某些情况下，纳税人可以利用同类财产交换来巧妙避税。根据《国内税收法规》(Internal Revenue Code)第1031节，如果纳税人在出售物业的同时购买同类型的新物业，则可以享受免税优惠。

对于同类财产交换，没有规定物业的最低持有期限。然而，纳税人必须能够证明，出售的物业是用于投资。