目前海外房产投资热门。在日本，政府主要通过两种手段调节房地产的“冷热不均”现象。一是对居民买房征收不动产取得税、固定资产税和都市计划税；二是对遗产中的不动产征收赠与税，资产越多者税越高。这使得“大地主”不得不卖掉一些房产避税，两三代下来，继承者就变成“小地主”了。

同等条件下(指同一城市地段，同等档次级别，同面积)，别墅贵于公寓。因为脚下的土地的价格，是你一个人支付的，而公寓则是多家住户一起平摊。公寓的土地，是所有用户共有权，而别墅是带自己专用的土地所有权。公寓每月还要交几万日元管理费，别墅，虽然不存在这些费用，土地是自己的财产，但每年还是要交土地税的。

土地税、房税叫固定资产税，不管是公寓还是别墅，每年都交。一次付清的人的税，比贷款的人的税高。土地，房子越值钱，面积越大税越高。有效的限制了富人过多占有房地面积。而小户型：土地在200平以内减税，房面积120平以内减税。

在日本，政府主要通过两种手段调节房地产的“冷热不均”现象。一是对居民买房征收不动产取得税、固定资产税和都市计划税；二是对遗产中的不动产征收赠与税，资产越多者税越高。这使得“大地主”不得不卖掉一些房产避税，两三代下来，继承者就变成“小地主”了。

日本现代公寓，全都是电梯公寓。别墅的感觉，也很不错，看你各人喜好了。买现房便宜，买土地自己建就贵很多。买别墅，主要有两种方式：

一种是买成品别墅，一种是先买地，自己自由设计房子，然后让建筑公司给你建造。

自己买地建房，是不是便宜？不！恰恰相反。

同等条件下(同等档次，同面积)，自己买地建房，比买成品房贵。成品房是成批建造，每栋房子款式都差不多，每栋材料一样，种类少数量多，成本就低。所以要便宜很多。而自己自由设计，是根据你的要求来单独建造，这样定下的材料，就只适合你一家用，是种类多数量少，而且建筑公司，还得根据你的格局设计，单独计算房屋各处构造用量，各项构造数据等等，所以成本高。

简单来说，就象批发价和单价。在发达国家，这种自由设计也是受欢迎的方式。只是比较费精力。但这样也可以住上自己满意的房子。

房子掉价，但地价永远保值

顺便提下二手房。不管任何地段，不管是公寓，还是一户，如果是买的又旧又小的二手房，是很便宜的。即使是在东京好地段，30平左右的二手的公寓，2000万日元就可以买到。因为日本二手房很掉价的，哪怕是才半年、1年的，也掉价。

年代越久，越便宜，20年后卖的，基本就是地价了，房子不值钱了(这里指普通房子，不说亿万(美金)富豪家的高档宅，二手豪宅，当然也会相应掉价，但高档基准在那，不会掉得和没有似的，但普通房里，中偏下档次的，超出20年后，还真能掉到约原价的1/8左右(这里主要指1995年前建的房子，日本的房子抗震度1995年后飞跃提高，普通房也看档次品质高低的，品质高的要好些，以及21世纪后建的房好些)。

这并不是日本房产时间久了性能不好才掉价，日本房子的使用寿命，比中国房子还长几十年，日本房子质量过硬，这个从抗震度上就可以体现。在日本这个国家，二手房就是这待遇，日本人不炒房，就是这个原因。 

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