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详解美国房产买卖过程中的各种税

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2015-07-28

税收也是美国房产买卖要考虑的重要因素之一。美国房产买卖中涉及到多个比较重要的税,我们在此简单介绍


(1) 房产交易税 (Realty Transfer or Realty Transfer Tax)


房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同,交易税的征收方式迥异。如新泽西州,通常卖方只需付州税而在纽约市,除州税外,还需付市税。在纽约,如果你有贷款(Mortgage),买方还需付 Mortgage Tax (贷款税)。和其他州相比,加州的房产交易税相对比较少,加州文件交易税法案”(California Documentary Transfer Tax Act)对每$1,000价值征收$1.10税。但是,加州的一些城市还会在此基础上额外收取房产交易税,比如洛杉矶市会对每$1,000价值额外征收$4.50税。所以,投资人在买房时需要知道各地的税率以对买房的成本有一个更好的预算。


(2) 房产税 (real Estate Tax or Property Tax)


房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计,房价越贵,房产税越高。一般讲,房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目,也可用于抵扣州所得税扣税项目,但各州规定不一。买卖房屋时,卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税,这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有,买方可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每34年调整地税。因此,作为买主,应提前查清,并理解你将来到底付多少地税,这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。


(3) 买房后,有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税?


房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外,第二个贷款 (通常是Home Equity Loan) 不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。


另外,只有在报税时采用单项扣减(Itemized Deduction)的报税方式时,才能扣减房产税和贷款利息,新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中的其他费用,如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费,估价费等均属不可抵扣费用。


(4) 卖房时的联邦资本增值税(Capital Gain Tax)


一般来讲,如果房产增值,房子销售实现的资本增值(利润)都可能要缴纳所得税。美国联邦税务局对主要居所(primary residence)的出售利润有一定的税收优惠。如果你在过去5年内在该房屋住满了两年,你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)的部分无需交纳资本增值税,只有超过的部分才要交税。但是,这一减免并不适用投资房(Investment Property)和度假房(Vocation Home)等非主要自住用房。对于两用房(Duplex),用于卖方自己主要居所的部分可享受这一优惠,但对于出租的单元则需申报资本增值税。


卖房利润是调整以后的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后的成本(Adjusted Cost Basis)。调整后的成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。国税局(IRS)对整修费用有较严控制,如维修热水器的费用不能列为整修费用,但安装一台洗碗机则可。再如,你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算,所以整修费用的收据(Receipt)都应妥当保存,以备查询。


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