美国房产如何估价？常用估价方法
2015-02-10
美国房产估价对一般屋主来讲可能并不重要，但是对地税计算、房屋保险、贷款金额、房产销售及投资分析非常重要。
但是，市场价格也许也?? 等於市场价值。例如，有的房子面临法拍的威胁，有的卖房是用来支付遗产税，在某些时间压力下，房产可能在低於市场价格情况下出售。
因为没有两栋房产绝对一样，因此对房产的估价要进行调整。另外，其他的因素也会影响价值，包括建筑的年龄和状况、销售的时间(特别是销售时与现在评估时时距多久)、地点、房产特点(空间大小、建筑质量、房间数目，是否有硬木地板、车库、厨房更新、火炉、游泳池及中央空调等)、销售期限和要求(是否在压力条件下出售、买卖双方是否是亲戚等)。
成本法(cost approach)可以用来估计改建的房产。这个方法包括建筑物和土地分别估价，并考虑到折旧。这些估价加在一起构成整个改建的房产价格。成本法帮助理性的买家评估改建房产费用。有些房产并不常被出售，且不是作为收入的建筑，这个方法比较适合像学校、教堂、医院和政府大楼评估等。
对贷款公司、投资者、保险公司、买家与卖家来说，精确的房产估价很重要。评估一般由专业人士来做。
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许多华人在房产要出售时才关注房子价值。与许多商品不同，房产获益是一个长期实现的过程。房产估价必须考虑到经济和社会趋势以及政府管控和多元环境。影响房产价值的因素很多，如供需市场、建造成本、资本收益、现金流量及转让速度。
但是，市场价格也许也?? 等於市场价值。例如，有的房子面临法拍的威胁，有的卖房是用来支付遗产税，在某些时间压力下，房产可能在低於市场价格情况下出售。
精确的价值评估依靠资料的收集和分析。它包括个别房产资料、地区、城市和社区等资料收集和分析，然後算出房价。目前，常用三种方法计算房产价值：售价比较法、成本法和收入资本化法。
因为没有两栋房产绝对一样，因此对房产的估价要进行调整。另外，其他的因素也会影响价值，包括建筑的年龄和状况、销售的时间(特别是销售时与现在评估时时距多久)、地点、房产特点(空间大小、建筑质量、房间数目，是否有硬木地板、车库、厨房更新、火炉、游泳池及中央空调等)、销售期限和要求(是否在压力条件下出售、买卖双方是否是亲戚等)。
成本法(cost approach)可以用来估计改建的房产。这个方法包括建筑物和土地分别估价，并考虑到折旧。这些估价加在一起构成整个改建的房产价格。成本法帮助理性的买家评估改建房产费用。有些房产并不常被出售，且不是作为收入的建筑，这个方法比较适合像学校、教堂、医院和政府大楼评估等。
收入资本化法(CAP Rate)是第三种房产估价法。售价除以每年收入(毛收入减去营运成本，包括地税、水电瓦斯、保险、维修管理等费用)。它主要考量投资的回报和房产产生的收入。这是估计投入产生收入的房产价值常用的方法，如出租住房、办公商楼和购物中心。使用收入资本化法的评估相当直接，适用於出租金收入的房产。
对贷款公司、投资者、保险公司、买家与卖家来说，精确的房产估价很重要。评估一般由专业人士来做。
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